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  楼市分析

下半年买房防掉坑秘诀!致刚需/改善/投资者…

发表时间:2018-07-16  作者:七夏  来源:郑州楼市

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从业数年,每每同行间交流,经?;嵊龅秸庵中娜露?,身边不断有亲戚朋友来咨询,问A盘能不能买?B盘买了是不是稳赚?


你耐心把那个盘的区域发展、地段、配套、价格、未来溢价空间、开发商靠谱程度、社区品质、户型等等,从大到小,从面到点优势劣势扒个底儿朝天给他分析利弊,他当时觉得挺有道理,可一转身,又被置业顾问忽悠得飘飘然,找不着北,兴冲冲交了钱买了房。


如果到这儿结束也就罢了,可他刷完卡买完房,回头一想你当时的话,又跑来问到底靠不靠谱,纠结、忐忑,整夜睡不好。你咋办?只能不疼不痒的说一句,买房这事儿买到就安心,等待拥抱新生活吧。


不然还能说啥?说他掉坑里了,他会不会俩月睡不着觉、吃不下饭……


1

卖得好,不一定就是好盘


就拿不久前,应粉丝要求,对2018年新晋网红区域——杨金片区做出的分析和判断为例,【同在大北区,一路之隔差价5000+,什么情况?怎么???】,文章中对上半年两个新盘丛生的热门区域杨金和惠济万达商圈片区进行了分析对比,并明确提出现阶段杨金片区购买价值不大,不推荐。


但片区内三大新盘开盘数据,让不少人心生质疑。


碧桂园国控天誉6月29日首次开盘,微信选房,推出小高层、洋房共376套房源,精装小高层19500元/㎡,洋房20500-25000元/㎡,开盘当天售罄,去化率100%。


康桥东麓园7月1日开盘,推出小高层、洋房共计276套,精装小高层均价22000元/㎡,洋房均价27500元/㎡??痰碧烊セ?49套,去化率90.2%。


瀚海尔湾6月22日开盘,推出高层1074套,精装均价17500-21500元/㎡,去化1074套,去化率100%。


两项目清盘,一项目去化9成,短短3次开盘,卖房1700套,这个数据看着确实漂亮。


难道是我们的判断不对?


别急,往下看:


在房地产领域,销售数据并不能完全代表项目真正的价值。


比如在市场中,经?;岢鱿忠恢只蜗窒?,一些品质不好的楼盘,或者价格虚高,性价比明显不高的楼盘,却偏偏销量喜人。比如被业内诸多诟病的五龙新城,比如整个滨河国际新城,比如物华国际……


为啥?


2

看待房地产销售,不能太傻太天真


——图片来源于网络


还记得刚入行时,第一次去看项目,师傅就说:


房地产是一个最奇特的领域,蓝铁皮围块儿荒草地,画张规划图,做个漂亮的沙盘,写套诱人的销讲,项目明明只挖了坑,有的甚至连坑都没挖,就立马会有几千几百人乐呵呵地揣着钱袋子过来送钱。


这和你去超市购物、去餐馆吃饭、去看电影时,一手交货一手交钱完全不同。买房时(新房)看不到实实在在的东西,基本全靠假想和对赌。


你说奇特不奇特?


的确,90年代起,房地产一路演变30年,到今天,地产销售真的变成了一个复杂又奇特的过程。


那么,奇特的销售数据究竟有哪些猫腻?又靠什么支撑?

1
数据水分


这是同行都知道的潜规则。一些项目开盘数据里,当天开盘卖了多少套房,去化率多少,很大一部分决定权在开发商手里,想要什么数据,就让你看到什么数据。甚至有些项目早在开盘前,就已经拟定好了对外释放的销售数据。


尤其是微信云选房以来,暗箱更加容易,清盘屡见不鲜,不少经历过微信云选房的人反馈,刚开始选,半栋楼都抢没了,不知道是提前内定卖了,还是操作问题……


当然,我们愿意相信大多数销售数据都是真实可靠的,也希望各项目、大市场能以真面示君心。

2
项目价值


好的楼盘,有价值的楼盘,性价比高的楼盘,卖得更好,让更多购房者受益,这是我们希望的最好的市场,也是市场的主流情况。比如一房难抢的尚悦居、正弘府……


在销售过程中,项目价值是个重要因素,但并不起绝对作用。

3
片区炒作力


论片区炒作力度,滨河新城、北龙湖、白绿组团、杨金片区是典型,这几个片区都是齐刷刷地暴热。


北龙湖自带超高标光环,名副其实的价值高地;价格沉淀后的白绿也不再一身躁气;滨河新城规划亮眼,杨金离北龙湖一路之隔,各有优势,但过度炒作后,价格提前膨胀,导致性价比都不高。

4
开发商&媒体炒作推广

很多大盘一年营销费用上千万甚至近亿元,地铁全铺盖、社区电梯全铺盖、朋友圈投放、媒体全覆盖等等,哪儿哪儿都是。曾有某房企,在大节点前,要求媒体3天内高频推送100篇软文刷曝光量,这力度,这效果,啧啧……

5
置业顾问忽悠能力


胆大不过置业顾问,买房前,什么都敢承诺,大家都经历的多了,比如明明距离地铁口约2公里,他硬说走路6、7分钟绝对能到……


6
购房者跟风盲从


这个不用多说,大家都懂。你买了,他买了,管他靠不靠谱,划不划算,我也去买……



3

仍然不推荐杨金的4大理由


所以,抛开销售数据,不吹不黑,客观地从购买价值来看,至今仍不推荐杨金片区。


1、区域局限性大,后续发展存疑。



杨金规划图:紫色部分均为产业园、科技园、软件园等


杨金路、金城大道核心片区内土地基本出让完毕,大量土地被安置区、产业园(产业园、软件园、科技园)等占用,产业园约占用了1/3土地,安置房约占用1/5。


剩下本就不多的商品房住宅用地被割裂,呈分散状,连不成一大片,很难成规模。


这就决定了杨金尚可暂时的改头换面,但脱胎换骨可能性不大。


2、个别新盘面市,难挽狂澜。


上半年,康桥、碧桂园、瀚海三大新盘入市,产品确实用心,和片区内长期内购的美商、伟业等本土项目相比,乍一看,确实高出了一大截儿,给区域注入了活力和希望。


虽然蓝城、绿城、美盛等也已加入,但地块不大,分散相隔,力量太小,片区又缺乏后劲,影响不会太大。


3、价格透支严重,却没有改善基因。



看看片区新盘价格,小高层2万+,洋房2万1-2万7,这在郑州市场上,本应是优质改善盘价格,但改善不仅仅是换个更贵更大的房子,而应该是居住生活体验感的全面升级,杨金先天缺乏改善基因。


比如污水处理厂、军用机场、高铁编组站三大硬伤;


比如住宅项目分散,没有规模性居住区,A盘B盘隔着大片产业园,C盘D盘隔着大片安置区,难受;


比如用地限制,规模性商业、生活配套操作可行性太小。


这怎么改善?用改善的房价去买,值么?2万7买洋房,为啥不选北龙湖的正商善水上镜?为啥不买高铁片区相当成熟的海马公园?


4、并不是说杨金不能买,只是现阶段性比价不高。


杨金与北龙湖仅仅一条连霍高速之隔,这是杨金最大的优势,我们不否认。


如果未来龙湖金融岛上班族买来单纯居住,问题也不大。


关键是目前2万+的价格过高,与片区实际价值不符,性价比差,刚需买不起,改善不如隔壁尚悦居、正弘府,或者高铁片区二手房;投资杠杆溢价空间不大,1套杨金不如2套白沙绿博。


现在的价格水平,买杨金不是最好的选择,购买价值不能最大化,投资也并不划算。


这和北龙湖、滨河新城一样。但如果你真的喜欢这里,又是单纯居住不考虑其他,也未尝不可,慢慢等就好。


4

买房,一定要弄清这些


如果你是刚需,要把关注点首先放在交通便利性、通勤成本、配套够不够用、价格等方面上,一定是居住属性第一,升值属性其次;


如果你是改善置换,首先要判断整个区域有没有改善属性,和首套房相比,改善房必须要在更有发展空间的区域、更好的地段、更好的配套、更好的教育、更有品质的社区。


比如二七新区南四环外的昌建君悦府、旭辉正荣首府,纯粹的改善盘,但放在十几个刚需盘扎堆的区域,改善属性要大打折扣。


如果你是纯投资,第一要关注杠杆空间:


请深刻理解这句话,纯粹的房产投资主要来自两方面的收益,一个是资产的升值,另一个是杠杆的撬动,一次大杠杆的撬动,往往能让资产的增值倍数翻番。

7.29,巨变时代!


活动主题:巨变时代:从高处看透被重构的财富逻辑,从底层实操改变被裹挟的个体命运

活动嘉宾:严九元(财经头部平台,智谷趋势创始人)、神秘嘉宾( 投资实操专家,亿元资产持有者)。

活动地点: 中国·郑州·郑东新区

活动时间:2018年7月29日下午14:00

线下报名:点击“阅读原文”报名

线上直播:可关注微信公众号“破竹课堂”预约直播


(完)

责任编辑:董少晶

标签: 销售情况  现场图  
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