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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 中原华侨城 15小时前
    18年最后几天,华侨城拿下了中原华侨城的项目用地。中原华侨城的项目则是投资计划500亿,引发的轰动很大,中原新区也很重视,项目推进的速度很快。
    中原华侨城的开发商郑州华侨城文化旅游开发有限公司的股东包括华侨城投资有限公司和河南锦为置业,锦为置业的股东与锦艺有着很大联系。荥阳华侨城文化旅游开发有限公司的股东则是华侨城投资有限公司和郑州名门地产有限公司。这两个华侨城的文化旅游项目都是和地产公司合作开发的。这些地方还是很不错的,比起在荥阳东部的金地格林小城、碧桂园龙城这些项目更靠近主城区。如果华侨城的一些文化旅游开发的很好,会吸引不少人流量,对周边的发展也有很大好处。
    华侨城、世茂、融信这些拿地都是比较快,而名门地产的西岗项目、?;南钅刻?、康桥的须水项目都是进展比较慢,这些都传了很长时间的城改项目,反而慢了很多。西岗的项目都传了这么久,又有碧桂园的加入,也没见有很大进展。
    中原区的这么多项目,世茂可以说是最快的。18年3月份,世茂中标中原区c1片区的项目,2018 年 10 月 26 日,世茂摘得位于中原区皓月路南、雪松路西的住宅属性地块。12月29晚上首期就开盘了。拿地两个月就开盘了,速度也是很快的,当年投入,当年就有了回报,这样的速度可是比名门一拖几年的项目好很多。
    相比城改提前进场的方式,华侨城、世茂这种通过招商的方式效率更高,也更吸引大型房企。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科城 2018-12-27 09:42
    高新区双湖科技城的土地出让也是非常激烈,都是熔断价成交。
    美的置业拿下150号土地,成交总价72072万,单价926万/亩,楼面价4632元/㎡。
    金辉拿下151号土地。成交总价63333万,单价870万/亩,楼面价5218元/㎡。这也是高新区的地王了。
    美的置业也是全国排名前列的地产公司,当然美的电器更出名些。美的置业集团成立于2004年,于2018年在香港成功上市,在全国的房地产排名也是前30名。双湖科技城周边还有格力空调的郑州工厂。海尔有海尔地产,美的有美的地产,格力的董明珠一直认为这是不务正业,也一直在撇清格力地产和格力电器之间的关系。其实海尔地产和美的地产都有很大的规模。据克而瑞的信息显示,2018年前十一个月,美的置业销售额725亿,超过正商、东原、福晟等等,海尔地产也是前100强。
    美的这次也是首次进入郑州,但美的在开封已经拿过地了,建设美的国宾府,人员招聘、项目建设都已经展开。
    双湖科技城目前有中海万锦熙岸、华润悦景湾,周边有万科城、大正水晶森林。双湖科技城的配套好多都要归功于万科城的开发,万科城的开发带来了西四环外的居民,尤其是高新万科广场明年开业,周边已经有不少人气了。双湖科技城周边有大学,有商业,有居民,这边已经不是荒凉的地方了。
    虽然这次土拍的地价比较高,只是高新区目前大盘比较多,竞争激烈,开发商也很难提价。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科大都会 2018-12-25 20:17
    二七区南四环附近的废品填埋场被挖出来以后,给万科大都会的业主也是很大困扰,一些资料显示侯寨的废品处理厂还是很大的。
    郑州市固体废弃物综合处理中心位于郑州市南郊二七区侯寨乡张李垌村曹洼东沟,处理能力2300吨/日,其中卫生填埋处理规模为2250吨/日(包括堆肥处理后残渣50吨/日),堆肥处理100吨/日。填埋场总库容1573万立方米。厂区总占地面积1280亩,其中填埋场占地约902.7亩,道路占地320.3亩,生产管理区占地约57亩。工程项目设计总投资20362万元人民币,设计使用年限为22年,05年投入使用。
    所以现在搬是不会搬的,只能建废品焚烧电场,争取在2020年取消废品填埋,由填埋的方式改为焚烧发电。
    首先是这些不利因素应该告知。这些环境上的不利因素确实影响很大,五龙口的污水处理厂,火车编组站,西三环附近的电厂,都是已经在居民区附近了,侯寨的废品处理厂这些都是开发商应该提前告知的不利因素。因为这么大规模的处理厂的影响是比一个废品中转站的影响大的多的。
    对比一下,就能感受到连霍高速以北片区和东区的不利因素更少些。郑东新区的环境更好些,龙湖、龙子湖、象湖,还有郑汴中央公园等等,大北区挨着黄河,有着大片的黄河湿地公园、黄河迎宾馆、古树苑等等。
    当然,环境也只是买房的一个因素,而且更重要的是多去楼盘周边实地看看。
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  • 房产评论师
    海天 点评 郑报玉兰先禾 2018-12-23 18:22
    公园世家,这个也是以前金水电缆的工厂的位置,金水电缆把生产基地搬到平原新区后,留下的土地,是要建设河南省电线电缆交易中心,然后也有一部分住宅。河南电线电缆交易中心也是一个省重点项目,项目的批复文件也有相关要求?!跋钅孔苷嫉孛婊?1.73亩,总建筑面积约11万平方米。其中地上建筑面积8.4万平方米:主要分为电线电缆交易大厅,建筑面积3000平方米,用于企业展示、产品展示、电子信息及金融服务等;商务办公区面积12000平方米;剩余69000平方米主要为商品房开发。企业自持不低于地上建筑面积的20%用于交易中心建设,其余按开发商品房销售”。
    这个项目的位置还是很好的,位于科学大道石楠路,地铁口附近,升龙又一城对面,与公园道一号紧邻。首次开盘的价格是一万三左右,对比公园道一号的价格是低好多。但这个项目住宅很少,配套需要依靠周边的建设。周边目前已经比较成熟了,商业、学校、地铁等配套也是比较成熟,而且与郑州大学距离很近 。
    这个项目比较突出的一点就是物业费有点贵,3元每平米的物业费在高新区应该是最高的了,当然中海万锦熙岸2.98元的价格也差不多了。
    这个和周边的一个项目郑报玉兰先禾很像,都位于科学大道沿线,项目都不大,住宅都是几百套,两个项目的距离也不远。两个项目可以相互对比参考下。
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  • 房产评论师
    海天 点评 保利溪岸(保利杓袁储备地块) 2018-12-23 12:24
    “河南亨业房地产开发有限公司凭借自身实力先后开发了天天馨苑、茜城五月天、金阳光居易、领秀空间等优质住宅项目,目前公司正积极参与中原区郭闫庄城中村改造项目与金水区刘庄杓袁城中村改造项目,公司发展前景广阔?!?
    这是河南亨业房地产开发有限公司的招聘简介,虽然河南亨业房地产不是很出名,开发的项目也很少有人知道,但这拿地的能力却不容小觑。
    刘庄杓袁:这是河南亨业和保利合作开发的项目,开发商就是保利亨业房地产开发有限公司。当然保利是大股东,也是项目的开发团队。刘庄杓袁的项目已经拿了地,进展也还是很快的。
    至于中原区郭闫庄城改项目,河南亨业出资的有两个公司,一个是与康桥有关的公司合资的郑州康平置业有限公司,一个是有东原参股的郑州金合亨房地产开发有限公司,不知道是不是东原参与郭闫庄的项目。但是和刘庄一样,也会是合作开发的项目。
    这其实也是郑州房地产开发过程中的常见现象,本地开发商拿地,大品牌开发商开发,虽然这些本地开发商名气不大,比康桥、永威、正商、建业这些差远了,但是在一些城改项目中还是有着很大的分量。比如开发过源升铜锣湾的开发商还和绿都合作开发惠济区杜庄的项目。
    所以,一些名不见经传的小开发商拿地能力也不能小看。当然好多开发商进入郑州就变了样,也与合作开发有关,毕竟开发商的决策是股东双方意见的结合。
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  • 房产评论师
    海天 点评 永威西郡 2018-12-22 15:17
    永威的房子是很不错的,建材、物业、绿化都是很好的,永威也开发过很多项目,永威东棠、永威五月花城都是一些标杆产品。但是永威发展的并不快,这两年新增的大项目或者新的储备项目也不多,单靠住宅项目确实有了发展瓶颈。
    商业、写字楼、产业园这些有助于GDP的项目才是地方招商引资中比较喜欢的??⒁桓錾桃迪钅靠梢源此笆?、就业、投资等等,这些指标都是有利于地方发展的。锦艺则是开发商业作为住宅的配套,锦艺城、龙湖锦艺城、锦艺金水湾都是商业、住宅都有的项目,并且商业体量都不小。住宅+商业的模式也是对多方有利的模式,因为商业不仅仅方便项目本身的业主,也方便周边的居民,也带来就业、税收。
    去地产化现在是一个趋势,万科转型城市配套服务商,保利地产改名保利发展,不过改名也好,改战略也好,都像是一种包装,地产还是核心业务,可以招商引资的方式拿地。就像华侨城在中原区、二七区投资那么多钱建设中原华侨城、二七华侨城,也都有大体量的住宅。
    永威也在尝试商业项目,永威木色作为永威的第一个商业项目,还是值得关注和期待。虽然永威木色建筑面积不大,但是也会有自身精细化的基因。其实永威西郡的位置也还不错,永威也只开发了住宅和公寓,能有些社区商业就更好了,毕竟周边的配套还不成熟,而同在西四环的万科也开发了高新万科广场。
    商业项目既可以为业主提供方便,也能方便周边居民。
    如果永威木色开发的很成功,永威在商业项目上也会有很多机会。
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  • 房产评论师
    海天 点评 公园道一号 2018-12-20 13:14
    闽系房企在郑州的思路也许就是品牌不行,配套来凑。配套无非是学校、地铁、商业等等,除了地铁开发商搞不定,其他的都可以投一些钱来搞定,舍得砸钱也成为闽系开发商能在郑州不断拿地开发的原因。锦艺、朗悦甚至是福晟都是这样不断开发的。
    锦艺也是因为锦艺城开发的很好,走了这样的一条做大配套的路。刚开始锦艺来郑州也是没什么名气,拉来了王府井,才算是有了很好的卖点。然后人气积累后,又开发了锦艺城的商业。现在锦艺城和中原万达都是西区有名的商业中心。朗悦公园道一号则是宣传的外国语学校,福晟的钱隆城宣传的高新万达广场。毕竟刚开始开发项目的时候,锦艺、朗悦、福晟在郑州都没太大的名气,不像万科那样自带光环,就像万科刚开始到西四环开发项目都有不少人愿意跟随。
    本地开发商的就是另一种方式了,正商、康桥、永威这些都是开发不少项目积累不少的口碑,但都是只盖好房子,配套的投入真的不是强项。反而是正弘有有着开发商业项目的经验,又有开发住宅的项目。高新区的正弘数码港,金水区的正弘城,都是很不错的。
    这些都可以从开发商的广告上看出来,重点宣传的就是强项,一带而过的就不是那么好了。至于那些大篇幅都在讲品牌,在外地开发过哪些项目的,到最后往往不如人意,一是人们的期望变得很高,二是规模很大不见得品质就会有多好。
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  • 房产评论师
    海天 点评 和昌湾景国际 2018-12-12 12:27
    西三环卖的价格还不如西四环,三环不如四环这样的现象在郑州也是少见了。西三环已经成了房价的断裂带了。房子降价是价值回归也好,是捡漏的机会也好,只能说不是每个三环内都值得追捧。
    从金水世纪城开始搞一些特价房开始,五龙新城、和昌湾景国际、阳光城丽景公馆都有一些特价活动。西三环这么不受欢迎也是很多原因。
    首先是环境不好。电厂、污水处理厂、铁路、高架桥分布在西三环附近。沿着三环中州大道走一圈,西三环的环境也是不怎么好,西流湖也没什么景观。有些地方也是行政区交界的地方。中原区、高新区、金水区、惠济区都在这附近交界。多头管理的地方反而都不会怎么用心?;褂刑废叩姆指?、编组站的困扰这些都是会有一些不利的影响。
    其次,西三环和西四环之间的区域开发的很好,分走不少注意力。高新区发展的时间很长,现在也有了很大的改变。不管是环境还是教育都有不小的优势。常西湖新区也是热点地方,西大中心的建设很快,综合管廊、地铁建设都很迅速。最引人注目的奥体中心挨着西四环,所以永威西郡才会有这样的底气开到14000左右,随着全国少数民族运动会的临近,常西湖区域的建设会从规划更接近现实了。
    区域交界的地方往往发展的不好,这也是常态。就像高新区的道路总是很难修通一样,多头管理的地方往往都不怎么用心。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科城 2018-11-30 21:07
    据万科公众号消息:高新·万科广场开业时间为2019年4月27日、星辰·万科生活广场开业时间为2019年5月12日。
    高新·万科广场目前已签约主力店分别是大张超市、解家老家河南菜、橙天国际影院等。
    大张超市在洛阳比较出名,以前还在郑州合作开了个大哈超市,而高新万科广场则是大张超市独立进入郑州的首站。其他的签约商家还有尼森堡、豪客来、番茄田、肯德基、励步英语、彼酷哩烤鱼等等。
    高新万达广场、高新万科广场、公园茂,高新区商业三足鼎立的时代即将到来了。这主要是这三家商业有一定的距离,又有很大的辐射能力。
    公园茂的儿童茂、家庭茂去年已经开业了,潮流茂也在今年十月份开业了,效果还是很不错的,毕竟高新区的商业实在太匮乏了。而万科广场的开业还是有着很大的优势的。虽然在四环外,但是周边已经有不少居民、企业、学校了,包括轻工业学院、万科城这些都是比较大的人口,对于周边的居民来说,就近消费也是有着很大好处的。
    高新万达广场则是让人有不少疑虑,开业时间还不确定。首先是万达商业项目动工没有不是很清楚,这其实也需要开发商发出明确的消息和具体的时间表,不然只凭宣传很难消除人们的疑虑的。然后是从规划图上看商业上面有公寓,这就比惠济区万达广场要建设时间长一些,至少是要公寓基本完工之后才能开业。一边建设一边开始招商,等到公寓基本交房了万达广场才会开业。
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  • 房产评论师
    海天 点评 金科城 2018-11-23 21:42
    金科城可以说是天生丽质,后天不足的样子了。
    天生丽质、坐享其成:在高新区这个地方,金科城的位置已经是核心地带了,交通、商业配套、学校样样齐全,金科可以说是不用为配套发愁,只需盖好房子就行了。比起到西四环外不毛之地开发的万科要很多,万科到四环外的时候配套基本没有,如今学校、商业都有起色,这些都是靠万科投资运营逐渐发展起来的。金科城这么好的位置和配套,加上金科的名声和价格这些都是当年疯抢的原因。当年在会展中心2000多套房当天清盘,接近三比一的几率去选到房子,好多人空手而归。这也是一个新闻,成为楼市火爆的又一例证。一次性2000多套房子,这在郑州市场上几年时间里都少见了。
    但是临近交房整出的效果不尽人意,确实让很多庆幸当年拿下房子的幸运人们感到失望。尤其是这个时候人车分流的观念早已深入人心,这已经是买房必问的问题,也是人们很关心的问题。就拿高新区来说,公园道一号、万科城这些都是人车分流的小区。
    金科这样的交房效果确实会让金科在郑州的发展受到影响,从被一致看好,到被一致吐槽,这样的反差也是影响很大,房地产开发商的品牌以后还有效果么,还会有高于周边的溢价能力么,全国性的房企已经大部分进入郑州,又有哪个取得了超预期的效果呢,以后再进行品牌宣传还有多少用呢,这也许是很大的转变。
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