欢迎来到米宅

微信登录

阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 中昂朗悦 2019-05-31 23:57
    中昂·朗悦是中昂集团进驻河南的项目,中昂渝派企业,这是进驻郑州的第一个项目,而且当年土地竞拍,还是平原新区的地王项目,在平原新区,一线开发商那可谓是云集,区域内汇集了恒大、碧桂园、绿地、蓝城、蓝光以及本土的正弘、建业。
    ?
    品牌竞争力可谓是激烈,而且各家产品产品设计也都不差,生态环境也不错。临近黄河边。而且区域内几乎都是沿凤湖而建。
    ?
    头几年,平原新区可谓是火爆,碧桂园、恒大这种百人拓客团队也会更大郑州轰炸的人尽皆知的区域,但不管怎样,当时区域内确实是卖的好,身边好多人买了恒大金碧天下,碧桂园凤湖湾,但后悔的也少。为啥?其实近几年,平原新区的房价并没有多涨,和市区郑州的房价不是差的一星半点。
    ?
    因为平原新区毕竟和大郑州隔着一条黄河,在生态上是优势,但在发展上确是一条无法逾越的自然障碍,无论建了几条黄河桥,但依然无法真正的实现经济上的跨越。
    ?
    中昂朗悦项目总占地105亩,规划建设面积175830.62平方米,其中12栋小高层,12栋洋房。容积率1.8,绿地率 42.15%;洋房成交价在11000元/m2(精装),小高层7000-7200元/m2(精装),但就这样的价格,也几乎去化很慢。
    ?
    政策调控,波及最严重的区域也就是平原新区及绿博片区,几乎每家都很艰难。虽然在价格上中昂朗悦与竞品项目恒大金碧天下(8300元/m2)略有优势,但无法改观客户的观望的心态。
    ?
    近期推出产品中111 ㎡户型优于98 ㎡户型;98 ㎡户型南北不通透,只有一个卫生间,功能空间排布不合理,除客厅与主卧其余空间采光均较差,111 ㎡户型中规中矩。
    ?
    98m2三室两厅一卫,优点:1、两开间朝南连接大阳台,采光充足;缺点:1、主卧门正对客厅,私密性不佳,动静不分区;2、南北不通透;
    ?
    111m2三室两厅两卫,优点:1、三开间朝南,卧室均设飘窗,采光充足;2、餐客一体连接南向阳台,南北通透;3、主卧套房设计,配备独卫和衣帽间;缺点:走道浪费面积。
    ?
    在平原新区这个品牌竞争如此激烈的区域,中昂朗悦优势不明显,仅是地王,差品与同类竞品同质化严重,外加上市场原因,也是走的异常艰难。
    (展开全部)
    中昂朗悦中昂朗悦
  • 房产评论师
    阿狸 点评 华南城中园 2019-05-31 21:55
    18年的华南城中园可谓是风光无限,频繁性的加推,每次开盘几乎接近全清,原因可能也有那么几点,交通位置佳、还有那么几次不受限购影响,这政策够刺激,外加上南龙湖,一直以价格竞争,政策出来后,各家房企的降价潮也是有利的刺激。
    ?
    南龙湖是临近郑州南区最近的区域,而且外加上地铁2号线的开通,坐地铁20分钟直达大郑州,华南城的专业主题市场,商户客户也是一个巨大的客户资源。
    ?
    但虽有各种利好政策,但受政策影响,南龙湖还是价格跳水最为严重的区域,虽有三个地王项目在烘托区域内的成交低价,但缺不是支撑房企的根本因素,还要看周边的公共配套资源。
    ?
    而且加上红星、美盛今年产品的入市,南龙湖2019年依然还是个红海,三家地王产品还没去化多少,新的企业推货也紧锣密鼓的杀进来;未来价格战、品质战、资源战依然会持续。
    ?
    华南城中园依然延续18年的推货节奏,快速跑量,抢占客户,本次推出的17#,22#, 23#(部分)房源现场摇号开盘,推出610套,当天去化366套,去化率60%;88㎡均价9100-9300元/㎡, 126㎡均价8700-9000元/㎡, 133㎡均价8600-8900元/㎡,其实对比周边竞品华南城中园价格也还算适中。
    ?
    88m2三室两厅一卫,小三房设计,空间布置灵活,双阳台设计,功能实用;
    ?
    126 ㎡三室两厅两卫,南北通透,户型方正,设置入户玄关,卫生间干湿分离南北双阳台;
    ?
    133 ㎡三室两厅两卫,南北通透,户型方正,设置入户玄关,卫生间干湿分离,客厅连接阳台,空间格局大。
    ?
    但因为本次推出的都是大面积房源,虽单价有所降低,总价较高,区域刚需客户为绝对主力,大面积较难去化,拉低整体去化量。
    (展开全部)
    华南城中园华南城中园华南城中园
  • 房产评论师
    阿狸 点评 远洋万和四季 2019-05-31 21:29
    远洋地产——中国地产30强,在郑州开发的有远洋风景、远洋万和四季以及远洋中能荣府项目,大多数都是合作开发项目,远洋万和四季位于琼花路与文通路交叉口向西200米;占地19.1亩,建面3.1万方,容积率2.5,2栋18层小高层,2T2户,精装,130㎡、143㎡ 四室; 2栋7层叠拼,毛坯,分为上叠、中叠、下叠、平层,185-216㎡改善项目。
    ?
    周边临近湿地公园和方特,在周边也不缺乏大牌房企,碧桂园的中央公园、金科的博翠小镇、永威的上和郡等品质大盘。
    ?
    但从限购令出来后,片区也失去了以往的热度,周边纷纷开始了降价潮,金科两个两个项目率先降价,名门紫园也曾打出9xxx的房源,这几乎未能缓解周边市场情况。
    ?
    过年后,市场稍微缓解些,但也几乎都是少量出货,唯一快销的也就普罗理想国、碧桂园中央公园还去化的不错,金科博翠小镇更是难受。
    ?
    远洋万和四季高层11500元/㎡;别墅:下叠25000元/㎡,中叠,上叠,平墅均价20000元/m2,竞品价格,名门紫园:小高层11000-12000元/㎡;洋房14000-15000元/㎡;价格对比周边项目没什么大的惊喜。
    ?
    高层143m2四室两厅两卫户型方正,三开间朝南,进门玄关设计;卫生间干湿分离不足:
    客卧门对餐厅/客厅,私密性弱;
    ?
    182m2三室两厅三卫户型方正,三开间朝南;卫生间干湿分离,一梯一户私密性强,送南北双露台;不足:过道狭长,造成空间浪费,大门正对客厅,无玄关设计,私密性不强;
    ?
    但整个绿博几乎是目前郑州改善客户选择的一个大趋势,未来区域内规划的郑大三附院、河南省中医学院附属医院等三甲医院,及重点中学枫杨外国语、省实验小学、伯利恒外语学校。规划地铁8号线/19号线、轻轨等。
    ?
    生活配套及生活环境还是一个不错的选择,外加上周边全是高端改善产品,居住区域相对比较纯粹。
    (展开全部)
    远洋万和四季远洋万和四季
  • 房产评论师
    阿狸 点评 康桥美庐湾 2019-05-31 18:37
    康桥美庐湾项目是康桥集团集TOP系首发顶豪作品,项目位于郑州滨河国际新城,位于经南九路与经开第十三大街交汇处,项目总占地约41亩,总建面6.7万方,共规划7栋楼,其中包括6栋商品住宅和1栋公租房;商品住宅层数为32层,户型面积为180/220/235m2,均为2层3户共计278套房源;
    ?
    在滨河新区,不缺乏大开发商,大盘,改善盘,中建、中海、海马、保利等等云集,售楼部说门挨门也几乎不过分。
    ?
    ?
    ?
    而康桥将小地块,做出了大手笔,由国际大师SCDA操刀设计,注入国际先进创新理念,创新设计出278席领驭级的绝版稀缺作品,21米超级面宽,IMAX级环幕视野,前所未鉴;客厅6.3米双层挑空;
    ?
    虽地处新区域,但周边未来规划还是比较齐全的,康桥美庐湾距地铁三号线潮河桥站约0.7km,地铁11号线(规划中),地铁14号线(规划中);
    ?
    在教育配套上:滨河实验小学,滨河二小,滨河一小,郑州外国语经开区分校,郑州一中;
    ?
    整个小区内部规划了有3000m2地下会所,外部有中央滨水商业街,荷湖商业中心,滨河国际中心;
    ?
    衣食住行如果规划都能落地的情况下,还会能够满足基本的日常生活需求的。
    ?
    项目共三种户型:180m2四室两厅两卫、220m2四室三厅四卫、235m2四室两厅两卫;全部为大平层,玻璃幕墙落地窗,三开间或四开间朝南,客厅6.3米挑高;
    ?
    高层2#楼开盘,均价在23000-26000元/㎡,与周边竞品亚新海棠公馆持平;去化近70%,这样的结果对于康桥美庐湾,个人觉得还是个不错的成绩,这么大户型,总价高,区域并不成熟,单价也不是那么优惠,去化成这已经是高分,毕竟周边的亚新最近几乎是不走量的。
    (展开全部)
    康桥美庐湾康桥美庐湾
  • 房产评论师
    阿狸 点评 碧桂园西湖 2019-05-31 00:31
    中原路京广路交叉口东南角碧桂园西湖2期硕大的户外广告格外显眼,这项目应该算是碧桂园最为临近老城区的土地。
    ?
    以往碧桂园项目都是在城市的远郊,像碧桂园龙城天悦、碧桂园凤凰湾、碧桂园中央公园等,做一个牛B的展示区,给到访客户造一个新的城市梦。碧桂园西湖位置,虽算不上核心老城区,但西流湖的改造,也是起到了一个很大的刺激作用。
    ?
    整个大西区,并不缺刚需、首改项目,但纯粹的改善项目还是很稀缺的。但小碧的口碑就只能用呵呵来讲,每个项目都难逃维权的命运,什么楼脆脆,一个五星级的家,能做到三星就很不错了……
    ?
    而整个碧桂园西湖项目万亩大盘,环湖按照新加坡湾区的标准规划,规建五星级酒店、国际学校、体验式滨湖商业;近期开盘的R8、R16地块,占地96亩,27万方,改善的大平层产品;
    ?
    这样的产品设计在西区较为稀缺,本次开盘的5#楼和4月份开盘的1#、2#、4#地块都属于R8地块,开盘价格在16000-17000元/m2(精装),5#楼两梯两户,31层,231m2、238m2,五室两厅三卫;
    ?
    231m2五室两厅三卫,中西厨设计,南北双阳台,南向超长观景阳台,四开间朝南,主、次卧套房设计;劣势:主卧衣帽间压缩次卧面积,走廊较长,面积有所浪费;
    ?
    238m2五室两厅三卫,东向观景阳台,中西厨设计,餐客一体,空间利用率较高;劣势:南向带阳台次卧进深长,采光受影响。
    ?
    推售62套,去化48套,整体去化率77%,其实这样的开盘结果还不错;但购买碧桂园产品的很多朋友内心也许都会有 一个担心,公司主打的给你一个五星级的家,最终能呈现交付的是几星?这是一个很大的疑虑,以往的五星,很多项目最多也就是个3星。
    (展开全部)
    碧桂园西湖碧桂园西湖
  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创城 2019-05-30 00:31
    融创城的推货节奏和以往的融创有点区别,以往都是高周转,快速去化,完成项目清盘。但融创城,似乎动作上慢了不少,自首开拖拖拉拉开了半年,也都只是洋房入市。但首期开盘的洋房,内部员工股内定不在少数。后期一直在市场上销售很长时间;猜想,应该是为给集团一个漂亮的开盘数据。
    ?
    洋房首开的价格其实还是合理15000元/m2,富田的高层都已经卖到了14800元/m2,单纯从产品设计及舒适度上,融创城并不差,也就位置上交通配套有所不及;但口碑上融创虽说是一线外来房企,但口碑认可度整体上估计并没有富田的认可度高。
    ?
    4月底,加推新的洋房(2#、3#、4#)楼,3栋楼都是6F洋房,1T2户,都是128m2三房、143m2四房,舒适度较高。
    ?
    整个户型方正,多开间朝南,客卫干湿分离;入户设计玄关,隐私性较强;主卧双套房设计,增加舒适度;餐客一体且连接景观阳台,空间开阔;大窗台设计,采光效果好,私密性高。
    ?
    毕竟南区在售洋房产品并不多,但融创城在首开基础上,价格较首开上略有增长,标准层15800元/m2,首层21000元/m2,对于南区刚需为主的地区,这个价格并不低,但从开盘结果上来看,还是有部分客户能够接受,大面积,高总价的产品在南区多少还是有些市场。
    ?
    但对标核心竞品富田九鼎公馆项目,高层已经开售4栋近1000套房源,去化效果还不错。而且几乎每个月都与小加推,对于即将入市的融创城高层,想要寻求以往的快速去化、高周转的节奏,价格上可能就要做出让步,如果对标富田九鼎公馆14800m2的价格,到时候未必能卖的过富田。
    (展开全部)
    融创城融创城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 富田城九鼎公馆 2019-05-29 23:53
    富田九鼎公馆,应该算是今年上半年的网红盘,从入市到开盘一直在市场上保持着热度。为啥?交通位置还算便利,临近三条地铁线;而且位居价格洼地的南区,在周边几乎住宅要清盘的节奏,它入市了。
    ?
    而且开发商是本土较为低调追求品质的房企,虽项目不多,但口碑都还不错,这是市场上比较少有的,但有一点也挺轰动的,开盘确实比周边的竞品高出500元/m2,而且还有很多业主追捧。
    ?
    其实如果单看以往富田的几个产品,确实是可圈可点,但在需为主的南区,一个千亩大盘外加上核心竞品融创城,敢高出500元/m2的价格确实有勇气,所以,自3月份首开以来,几乎没月都有小加推,虽都没有完全去化完,每次都去化的还可以。
    ?
    只是价格上几乎保持着首盘时期的价格,成交在14600-14800元/m2左右,5月份加推6#楼,2单元,2T4户,30层,共计推出240套房源。
    ?
    以88m2的三室两厅一卫的小三房(120套)108m2的三室两厅两卫(60套)、127m2三室两厅两卫的三房为主(60套),整体去化率95,%,这算是一个不错的去化,有点当年名门翠园的场景,开盘即清盘的节奏。
    ?
    但这也和南区目前住宅产品供应量下降有关,永威、鑫苑、绿都曾经南区的住宅霸主,都在集中精力搞公寓,只有融创,之前也只推了洋房,所以,市场环境也给富田一个绝佳机会。
    ?
    88m2的小三房,户型方正,户型方正,动静分区,三开间朝南,采光效果好;三卧室均设衣柜,使用方便;南向卧室均赠送飘窗;劣势:厨房向餐厅凸出,视觉效果受影响;卧室区走道长,造成面积浪费;
    ?
    108m2的三房,开间6.7m,进深13.4m,细长条,但南北通透,采光通风效果好;三卧室均设衣柜,使用方便;餐客一体,视野开阔;U型厨房,操作性好;两卫设计,实用性强;劣势:户型狭长,动静不分区,主卧门正对客厅,隐私度不足;
    ?
    127m2的三房,开间7.2m,进深14.2m,南北通透,通风良好;三卧室均设衣柜,后期居住使用方便;两卧室均赠送飘窗餐客一体;劣势:户型过于狭长,采光面受限,厨房与餐厅分离;
    ?
    总之,市场供应量少+品牌+加上地理位置,外加政策给力(首付分期,88㎡和108㎡首付3万、127㎡首付8万,剩余两年分四次还清),价格略高于周边竞品,依然卖的好的核心几点。
    (展开全部)
    富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆
  • 房产评论师
    阿狸 点评 中海湖滨世家 2019-05-29 22:41
    扎堆在碧源周边的中海滨湖世家开盘,成交价格在14500元/m2左右,洋房在18000元/m2(平层),底层在20000元/m2左右(赠送地下室);对比周边的万科民安云城:高层均价14500-15000元/㎡;洋房均价18000元/㎡;万科天伦紫台:高层均价14100元/㎡,价格也还算适中,性价比还是有的,加上前期项目蓄客周期也比较充足,所以,看盘效果还不错。
    ?
    毕竟品牌上是中海,也不是杂牌军,而且北区本身的升值潜力就比南区要好一些;相比万科等项目,位置上也更靠近月湖公园,周边规划的双地铁,所以这都是加分项。
    ?
    本次推出了3栋高层(2T4),以105m2的三房、120m2的三房及140m2的四房为主;3栋洋房(1T2)144m2的四室两厅两卫为主;舒适性比较高。
    ?
    洋房一楼无院子赠送,赠送地下室100m2左右,顶层没有赠送;
    ?
    高层产品户型方正,120-140㎡设置南北双阳台,南向卧室均有飘窗,整体居住舒适度较高;其中105m2三室两厅两卫,户型方正,南北通透,U型厨房设计,南向卧室带有飘窗设计,主卧带有卫生间;劣势,餐厅位置占用入过过道,实用性不强;
    ?
    120㎡三室两厅两卫,户型方正全明,南北双阳台,三开间朝南,通风采光良好,主卧套房设计,居住舒适度提升南侧卧室飘窗设计,U型厨房设计;劣势:过道狭长,有一定的空间浪费;
    ?
    140m2的四室两厅两卫,开间10.2m,进深10.7m,户型方正,南北双阳台,U型厨房,主卧套房设计;劣势:中间走道过长,造成面积浪费;无玄关,隐私性不足;
    ?
    但其实北区并不缺乏改善盘、品牌开发商,只是中海相对其他几家位置更优一下,外加上蓄客周期比较长,中海地产在郑州还是有一定的品牌影响力,开盘去化在90%左右,也算是个开门红了。
    (展开全部)
    中海湖滨世家中海湖滨世家中海湖滨世家
  • 房产评论师
    阿狸 点评 亚新美好书苑 2019-05-29 21:35
    亚新,最近几年一直在走转型路线,由最早的刚需盘,慢慢向中高端产品靠拢。亚新美好城邦、亚新海棠公馆、紫藤公馆。美好系、公馆系是近两年的主流产品,也是郑州本土房企中最早一批开始做成品房交付的。
    ?
    亚新美好书苑总占地26亩,总建筑面积6.6万平方米,总户数453户,一共规划3栋楼,两栋为33层、1栋为23层,3T5户,规划三种户型98㎡、116㎡、128㎡,其中占比最多的是128㎡和98㎡,各占比约40%。
    ?
    户型全明方正,且均为三开间朝南,南向卧室附带飘窗,功能区动静分区,居住舒适度较高。
    ?
    98㎡三室两厅一卫,户型方正,三开间朝南,南北通透,动静分离,卫生间干湿分离,客卧连通客厅的观景大阳台;缺点:走道浪费过多空间,次卧门对着卫生间,影响居住体验;
    ?
    116㎡三室两厅两卫,户型方正,南北通透,三开间朝南,主卧套房设计,明卫干湿分离,餐厨一体,南向双卧室带有飘窗。
    ?
    128㎡三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南,动静分区,明卫干湿分离,主卧套房设计,35cm高飘窗,视野开阔,南向阳台进深1.9m,空间充足;缺点:户型通透性相对较差;走道浪费过多空间。
    ?
    5月25日针对高层2#房源进行现场开盘,高层13200 -13600元/㎡,周边竟品的价格几乎都在13000元/m2,以往的昌建君悦府、旭辉正荣首府、鑫苑名城几乎超13500元/m2,都处于滞销的;
    ?
    因为毕竟南三环、南四环还是以刚需产品为主,刚需客户关注点还是在价格上,太高的价格,客户依然承受不了,但亚新美好书苑的首开价格没什么大的惊喜,但也没做出更大的优惠。
    (展开全部)
    亚新美好书苑亚新美好书苑亚新美好书苑
  • 房产评论师
    阿狸 点评 谦祥福晟兴隆城 2019-05-29 17:58
    谦祥·福晟兴隆城位于京广快速路和兴隆铺路交汇处,标准的闽系开发商,准确应该说是“升龙系”。项目最早也是一波三折,中间各种内购、维权,折腾的时间也是也醉了。
    ?
    项目优劣势非常明显,开发商品牌号召力说不上强,闽系本土客户还有那么点抗性;旁边就挨着京广快速路,车噪是没办法避免的,即使有隔音墙,依然效果不明显。而且还挨着铁路,这都是可以看到的劣势。
    ?
    但优势也同样并存,地处三环内,在大郑州这块寸土寸金的大地上,南阳路、地铁3号线,而且老城区,配套比较齐全,生活便利性充足。
    ?
    项目产品基本上以刚需为主,平层建筑标准多为两梯五户,C地块仅剩大面积产品在售,D地块1#两梯六户,4#两梯六户,目前新加推5#,包含66-72平米两房、89平米小三房、108-127平米大三房和143平米四房。
    ?
    近期开盘均价在15000-15300元/m2,较3月份开盘价格每平方上涨了近400元/m2,这样的市场环境下,价格还上调,也是有胆量。
    ?
    5#楼32层,2T5H,两层底商,谦祥·兴隆城每次推售货量不多,开盘当天去化量也都不高,但后期平销倒是卖的哗哗的;产品面积偏?。?2-89㎡),总价低,刚需客户压力比较??;但户型是真的是刚需户型。
    ?
    但作为首套置业客户,又对地段比较挑剔的,其实可以考虑,至少是三环内、地铁口,而且还能首付分期,首付5%,剩余首付2年分4次还清,多少还是能缓解点首付压力。
    (展开全部)
    谦祥福晟兴隆城
共 143 个点评 1234567891011 15
郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房二七区二手房中原区二手房管城区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房中牟二手房新郑二手房新密二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。
  • 即使中美贸易归零,中国也不会屈服美国的大棒政策 2019-06-25
  • 你这种个体户都干不了的老蚕也配谈计划?真是笑死人不偿命哦? 2019-06-25
  • 人民日报评论员:新时代推进生态文明建设的重要遵循 2019-06-25
  • 广东金林村:农民爱写诗 2019-06-25
  • 女教师以身挡车救学生殉职 学生忆:她大喊“快走” 2019-06-24
  • 不怕一招鲜只怕招招全 试驾全新一代朗逸 2019-06-24
  • 水果一处烂,最好整个扔 2019-06-24
  • 应战美国贸易战中国跟500亿 同等力度、同日开征关税 2019-06-23
  • 【华商侃车NO.191】大家开车抢黄灯吗? 2019-06-23
  • “时尚灾难”羽绒服竟也成了“显瘦利器”? 2019-06-23
  • 李海年.blog的博客—强国博客—人民网 2019-06-22
  • 惯性的做表面文章,糊弄了谁,欺骗了谁,你懂得。 2019-06-22
  • 全面打通群众办证堵点痛点 2019-06-22
  • 《国家社科基金项目成果选介汇编》第三辑 2019-06-22
  • 第八届全国税收宣传漫画大赛二等奖《高度近视》唐海峰 2019-06-21
  • 浙江体彩20选5中奖 体彩20选5开奖结果查 孕期梦见发洪水彩票号码是多少 波叔一波中特彩图网址 极速快乐十分网站 江苏7位数18172期 今天上海快三推荐号 双色球带坐标走势图· 波色公式规律 彩客网竞彩足球推荐 斗地主规则四带二 排列5预测号 中彩七乐彩走势图开 北京十一选五遗漏导航 香港赛马会手表价格