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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 东韩里 1天前
    ――申泰中原印象――

    冰熊大厦倒了,一个叫中原印象的楼盘站起来了。
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    冰熊大厦本身就是是西韩砦城中村改造项目的一部分,因为这块地是冰熊租的西韩砦村的集体建设用地,租了30年,但可惜,这才20年,冰熊就融化了。
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    该项目由河南申泰控股集团主刀,河南申泰控股集团组建于2000年,是洛阳的骨干民营企业之一。项目也不算少:
    洛阳申泰嘉园、申泰世纪名座、申泰丽景、杜康商街、申泰新世纪广场、洛阳市商会大厦和正在在建项目伊滨区翡翠庄园等。
    以及早期布局郑州的郑州金盾未来花园项目。
    濮阳申泰正在开发的蓝宝石养生度假小镇 。
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    而这次替代冰熊的申泰中原印象项目总占地面积约155亩,总建筑面积约95万方,容积率6.586。其中

    住宅28万方,17万方安置房分布在1#、2#、3#、5#、6#,11万方商品房,分布在7#、8#、9#。
    由此可以看出,这个社区注定与品质无关了,安开混居也就罢了,商品房的位置还被严严实实的堵在安置房和写字楼公寓中间,采光通风都不好。
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    商品房7#,30层左右,两个个单元
    商品房8#,34层,两个单元
    商品房9#,34层,两个单元
    总共就不到1000套房。
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    户型分别是是68-78平两房,112-132平三房,142-162平四房,其中110-120平三房占比30%左右,开发商还是比较谨慎的,没有仗着地段好就往高大上里定位。
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    这个项目住宅不是主角,还有大体量的公寓,这栋公寓是150米超高层,主力户型为30-38平精装LOFT及平层公寓。
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    个人认为公寓面积还是挺合适的,像不远的正弘丽汀公寓定位高端,面积大了些,价格高了些,自然去化的慢。但并不能说公寓没有需求,区域内大量的上班族,租房需求旺盛,30多平的小公寓应该不愁卖。
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    综合来看,这个项目尽管地段耀眼,但项目本身并没啥值得说道的。
    (展开全部)
    东韩里东韩里
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 美林上苑 2019-04-15 17:47
    在昂贵的北龙湖拿地,不一定是傻傻的拼钱多,还拼谁带的资源好。
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    11月13日,北龙湖26号地竞拍,被河南广思实业有限公司以起始价343329万元竞得。
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    广思何许人?

    广思实业为河南佳田实业集团旗下公司,紧邻佳田正在开发的兰溪上苑项目,26号地是其二期项目,项目案名为美林上苑。
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    这个名不见经传的佳田,为啥能在北龙湖拿下优质地块?
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    从公示条件来看,该宗地为产业准入用地,该宗地的准入条件是需配备教育用地,也就是说没有相关的教育资源,都不允许拍地。产业条件如下:
    要求配建一所18班规模幼儿园,提供优质学位 450个;
    一所 36 班小学,提供优质学位 1620个;
    一所 36班初中,提供优质学位 1800个;
    一所 36班规模高中,提供优质学位1800个 。办学性质为民办教育。

    学校须 2019年秋季建成投用,实现招生。学校建成后, 聘请的管理团队和教师符合行业标准,具有中高级职称人数比例不低于 50%;十年教龄以上的老师人数比例不低于20%。承担部分片区内义务教育阶段适龄儿童的入学需求。
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    据悉引进的为上海师范大学附中;南地块主要作为住宅用地。
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    简单来说,住宅用地是用来覆盖引入学校的代价。
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    而广思实业由河南佳田实业集团有限公司和大山教育集团共同出资成立,和上海师范大学是合作伙伴关系。
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    佳田凭借这一核心优势,已拿下郑州新区400亩教育用地、驻马店800亩教育用地、三门峡600亩教育用地。
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    果然教育才是第一生产力。
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    回到项目本身,美林上院算是兰溪上苑的二期,地块大,分为美林上院北苑和南苑。

    北苑占地40亩,规划11栋楼,包含1栋会所和10栋7层洋房,规划户数252户。

    南苑占地87亩,规划23栋楼,包含1栋会所、1栋物业用房和21栋7层洋房,规划户数518户。?
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    合计127亩,在北龙湖如此大体量的项目不多见,唯一可媲美的应该只有126亩的中建柒号院。

    但美林上院的户型面积比较广,有140㎡、163㎡、186㎡、193㎡、245㎡。?

    户型基本都是三面宽,四面宽的。目前,北龙湖的产品已经趋于同质化,楼栋排布一致,户型结构一致,甚至装修标准,用材用料都差不多。

    稍微有点不同的,可能就是建筑风格了。

    相比其他家庄重肃穆的风格,美林上院采用清新淡雅的新宋式,和旁边学校书香气质吻合。
    希望他的开盘价也能比较清新吧。
    美林上院的入市,标志着北龙湖南岸进入售罄倒计时,剩下的地块两个巴掌都数清了。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 绿地云都会 2019-04-12 23:31
    郑州第一个电竞主题的项目诞生了。
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    绿地云都会项目位于郑州市金水区文化路与魏河北路交叉口东北角,规划了6栋23-29高层公寓、3栋3层商业街区,公寓全是30-78㎡的小户型,3.2米/4.5米层高,精装修。
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    乍一看就是个普通的公寓项目,但绿地注入的电竞主题内涵挺有意思。
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    据绿地的说法,将打造成郑州复合型社交空间——魔奇club,基于当下的移动互联网趋势,为新青年提供健身、美食、轰趴、培训、社交等服务的互动空间,打造中原大型对战舞台----魔方舞台,500平方双层挑空,将填补中原电竞空白,承接国内外大型电子竞技赛事,成为中原电竞娱乐基地,为项目带来人气度和关注度。
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    项目近期就要面市了,4月27日体验中心、样板间即将开放,火星工厂河南首家旗舰店也将同步开业。
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    这个火星工厂很有意思,应该算是电竞版的共享平台,是大型青年娱乐综合体。
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    火星工厂创建于2014年5月,专注文化创意和社区交友,内含多种休闲娱乐设施,如桌游、台球、X-BOX、电竞、音乐厅、KTV、酒吧、网咖、体感游戏、VR、电影和多功能包厢等?;够岫ㄆ诓呋侔熘魈饣疃?。
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    这种娱乐平台气氛非常好,都是年轻人,交流起来非常轻松,就是不认识的人也可以很快的熟悉起来,具备天然的社交属性。
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    总结三点元素:电竞+文娱+社群。
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    这个娱乐平台,本质是绿地为了更好的卖房做的一个商业配套,虽然别出心裁,但我认为这和万科的第五食堂,四点半课堂,没有本质区别。
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    关于房子,绿地云都会一期计划推出5号楼,平层公寓,4t25户,35-69m2精装修。
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    对于公寓产品,不能被一些花哨的噱头配套迷惑,还是要关注地段和投资回报率。
    旁边海亮的毛坯平层公寓大概是12000,这个精装应该差不多13000的价格。
    (展开全部)
    绿地云都会绿地云都会绿地云都会
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 招商·公园与湖 2019-04-08 11:36
    ――建业云境――

    是建业位于港区的第一个项目,老大哥终于在省会又有新项目了,虽然有些远。

    2018年7月23日,南港土拍,招商、兴港、郑煤、天鑫、建业、纷纷拿地。
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    其中,郑港出(2018)123号,占地面积58亩,容积率2.5,限高80米,成交总价43942万元,成交单价753万/亩,折合楼面价4518元/㎡,溢价率106%,最终建业拿下。
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    与招商5486元/平,兴港5322元/平,郑煤5587元/平相比,建业的楼面价是最低的,当然,别人是2.0的容积率,建业是2.5,但这不重要。
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    地块位于双鹤湖二期北侧,环境是很好的,公园绿树成荫,河水清澈,虽然周边没啥配套,但预计过三四年,会形成一个居住热点区,毕竟小区扎堆,西边是天鑫、东边是航程和招商,南边是在郑煤,不远处的湖首是永威。不大的双鹤湖板块,同时涌进好几家楼盘,还都节奏步调一致,有点尴尬。
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    建业的地小,容积率高,只能规划10栋20-25F高层,总计866套,建面9.44万平。
    95㎡套数占比41%,
    115㎡套数占比47%,
    138㎡套数占比12%。
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    这是一个刚需,首改的产品结构,在区区58亩的地块上,显得有些密,有些挤。
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    与已开始推广的招商、永威相比,建业这项目略有些平淡,但我相信应该比天鑫、郑煤这些小房企要强。
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    按照和昌盛世城邦前段8500的售价,双鹤湖应该就是8000左右,甚至更低点。
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    整体来看,南港的购房者们还是很幸运的,一开始进来的都是不错的楼盘,竞争充分,挑选余地大。
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    不过,双鹤湖依然是一个偏投资氛围的板块,而且需要很长时间,建议自住的就不要看了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 宝能郑州中心 2019-03-31 22:10
    一般来说,商务性质的公寓都是小小的比较好,总价低,显得投资回报率高,目前郑州市场上也多的是20多平的小公寓,行业默认的是30-50平是走量的面积段。
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    大平层公寓,恐怕想都不敢想,商务公寓做成100多平,200多平,跟东润泰和、建业天筑一样,恐怕该有人吐槽了:开发商等着烂在手里吧!
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    然而,宝能莲湖一品,偏就打造了这种产品。
    这是宝能郑州中心的3号楼,算是个小楼王吧。
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    一共20层,四梯四户,户型排布是161-95-129-232,层高3.6米,户型几乎都是大开间全明的,尤其是232平的东端户,L型超大阳台可以俯瞰整个莲湖和大东区的天际线。
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    产品好是好,但去化的一般,一共76套,截止目前去化30多套。毕竟18000元/平的精装均价,50%的首付,一套下来100多万的首付款,不是闹着玩的。
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    幸好不是一套卖不动,证明市场还是有一些商务大平层的需求的。
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    那么,宝能为什么敢做这个?
    因为它来自深圳,住宅寸金寸土,而有钱人又多,倒逼着开发商和客户选择了商务大平层产品。例如前一段的华润深圳湾瑞府,紧邻华润春笋总部大厦,一共推出146套面积段228-583平方米的商务公寓,单价9.9-20.2万元/平方米,卖的很不错,深圳的土豪们,已经不在乎产权和水电了,只在乎地段好不好,产品棒不棒。
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    不过,郑州还没有钱到那个地步,也没被逼到没住宅地的份上,所以,对大面积公寓抗性还是比较大的。
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    当然,不排除一些新新人类,去买这种,毕竟高铁东广场最核心的位置,具备一定收藏价值,对土豪来说,资源占有型需求,可不是普通购房者投资和自住那么简单。
    (展开全部)
    宝能郑州中心宝能郑州中心宝能郑州中心宝能郑州中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创瀚海大河宸院 2019-03-28 22:56
    当融创的置业顾问真不容易,一是累,二是烦。
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    某天深夜,正打算睡了,置业顾问小伙发来急火火的微信:

    夜间急报,融创大河宸院今晚12:00开怼,爆点一口特价房,大河宸院毛坯12500起!精装13600起!房源充足不愁没房卖!
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    末了,小伙还不忘叮嘱下:

    哥,降价消息来的太突然,不敢大张旗鼓,害怕维权人影响订房,只有夜间打扰我最亲近的客户,哥你不要让其他人知道。
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    这卖房比盗墓还费神,大半夜偷偷摸摸的,很搞笑。
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    不过很可惜,这价格并不太心动,只能说之前开得太高了。
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    西北天河路沿线,本来只值12500,无论是之前的和昌林与城,还是后来的碧桂园天澜,都证实了这一点。

    大河宸院一期能卖到16000,一是因为首期地块资质太好,低密临河,绝无仅有,二是因为融创确实下本了,全部140平纯粹社区,石材贴面,号称3000元一平的高成本精装。

    如果扣除这些因素,融创一期也就差不多12000左右。
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    更别提位置更一般,容积率2.5纯高层的二期了,户型偏刚需不说,主力90-125,户型也一般。
    去年12月份开盘14000-15000的精装房价格,本来就虚高,开盘成绩也很差。
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    现在所谓的降价,无非是回归正常价了。
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    小伙这套生动的微信说辞,也不过是营销手段而已,让购房者以为自己占了大便宜,其实都是开发商的套路而已。
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    所以,无需心动,淡定看房即可。
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    这也是我认为富田九鼎公馆价格略虚高的原因,如果不值这个价,迟早要回归正常价的。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 兴瑞汇金国际 2019-03-28 22:18
    如果说北港是豫发开的头,南港则是中瑞开的头。

    除了住宅大盘和昌盛世城邦,中瑞在南港还布局了一个商办大盘——兴瑞汇金国际。
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    兴瑞汇金国际项目位于新港大道(现S223省道)与南水北调干渠交汇处。位置极好,滨水生态环境好。

    项目用地面积192亩,容积率1.89,绿地率25%。公寓面积为30—80㎡,写字楼在售房源建面为90-127㎡,别墅在售房源建面为197-220㎡、企业独栋在售房源建面为1350-4500㎡。
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    低密大盘,各种业态都有,还都是难卖的商办产品,中瑞的心还是挺大的,对南港的信心也是挺足的。
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    这个盘时间也长了,2016年8月底公寓房源已开盘,截止目前公寓已售罄,还有一些别墅、写字楼和企业独栋房源在售,房源不多,2017年年底企业独栋、别墅、写字楼交房,现房在售。
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    目前的售价:别墅11000-13000/㎡、写字楼7200/㎡、企业独栋8000/㎡。
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    南港目前进驻的企业,多是和港区管委会谈好的,有自己的办公用地,所以买商办产品的需求并不多,而且除了企业独栋,这些办公产品也太小,像样的企业不太会买。

    买兴瑞汇金国际的,大多还是投资客户,可能未来会自用,也可能不用,以后转手卖了。
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    对于普通的购房者来说,还是不要碰这个盘了,风险较大,尤其是里面的商业别墅,太不值得了,还不如买和昌盛世城邦呢。
    (展开全部)
    兴瑞汇金国际
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 富田城九鼎公馆 2019-03-25 23:54
    九鼎公馆的价格肯定会回调,立帖为证,打脸就打脸了。
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    九鼎公馆超越市场价500元的价格,是有代价的。
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    一般来说,楼盘想卖出高价有两种方式:

    第一,提高成本,一分价钱一分货,比如永威,这种是市场认可的,但路比较难走。

    第二,扩大客户基数,抓取更多冤大头。正常情况下,100个客户只有20个客户愿意多掏500,为了把楼盘卖的超越市场价,我使劲召集500个客户,这样就有100个客户愿意当冤大头。
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    而九鼎公馆明显用的是第二个,把该卖1000套的客户,全用到500套房,价格是哄上去了,但一次性把傻瓜透支完了,以后咋办?
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    而获取这超常规1800组定存客户,是超前花费营销费用取得的,后面的房子,势必要减少营销费用,使大力是可以出奇效,但你能一直使大力吗?
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    而随着永威、绿都、鑫苑入市,客户会变得理智,九鼎公馆经过开盘红利期,会回归平淡。
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    明眼人一看都知道,富田九鼎公馆真心是一个平庸得不能再平庸的楼盘,不具备长久坚挺的素质。
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    另外,奉劝这个400多勇士,多掏500一平可能割肉感不疼,但14500的均价,个人认为目前回落的北区要更合适一点。
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    对于这个区域,我恰好了解的深一些,虽然这里会有整改,也有河流,但这里由于早期的规划混乱,建设了很多物流、专业市场,短期内是搬不了的,大环境太硬伤,和杨金板块的缺陷很相似。
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    九鼎公馆区域的历史包袱太沉重,难以腾飞。富田的房子也还不错,但多掏500-1000就太不值得了。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 电建泷悦华庭 2019-03-25 23:18
    泷悦华庭入市的时机一般,这是滨河国际新城的末世代。
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    虽然在土地将尽,房价不保之际,滨河迎来了扩容。
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    根据最新获批的滨河国际新城控制性详细规划图(以下简称控规图)显示,滨河国际新城用地面积将从10.47平方公里扩大到16.77平方公里,新增面积达6.3平方公里,比之前面积增扩约60%。

    主要增扩范围集中在经南十五路以南以及经南八路以北区域,向南扩展约4平方公里,向北扩展约2平方公里,用地性质涵盖住宅用地、商业用地、产业综合用地等多种类型。
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    当然,扩容也改变不了什么,只是把目前的边角料整合延伸,既不会让区域再次沸腾,也不会对单个楼盘的价值有大的提升。
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    泷悦华庭由中国电建开发,它是由国务院国资委直接管控的大型央企,电建地产是直属中国电建的房地产开发平台,央企实力不容小觑,但开发经验却比较一般,一直在京城内打转,全国之路异??部?。
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    项目位于经南十五路与经开第十七大街交汇处,项目距离地铁14号线(在建中)约1公里路程。
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    项目总占地约90亩,整个地块容积率2.49,项目规划11栋高层,所有楼栋都是南北布置,低容积率,高绿化率,后期的居住舒适度比较高。
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    但看规划也没啥,主要是园林比较有韵味,尽显老牌国企的传统作风。项目采用中式园林设计,古典大方。楼盘基座部分采用高档石材,立面使用雅黄色真石漆,屋顶部分采用大屋顶挑檐,很有一分北龙湖的赶脚。
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    户型方面,主力户型包括109㎡,129㎡,143㎡,大都采用了南北双阳台设计,赠送多,不局促,通透性好。
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    整体来看,这个项目综合性不错,户型平衡很好,都是改善性的,而且差距不大,比滨河其他楼盘要舒服很多。

    可惜,目前滨河表现的很不抗跌,从17000一直滑到14500还止不住,不知道后续会咋样。
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    电建泷悦华庭电建泷悦华庭
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 亚新美好书香苑 2019-03-12 18:38
    二七新区地价一年涨多少?

    答案是:500元
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    2017年1月4日二七运河新城区域迎来土拍盛宴。住宅用地中,融侨集团拿下其中的3块用地,康桥拍下1块用地。
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    康桥,40亩,容积率3.0,楼面价4099
    融侨,28亩,容积率3.0,楼面积3958
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    2017年12月8日,同板块内,亚新拿下一宗住宅用地
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    亚新,26亩,容积率3.0,楼面价4479
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    很可惜,地价涨了,房价却一直不冷不热,亚新这地块又小,临南四环,难溢价,只能少赚点了。
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    这块地是二七区郭家咀铁三官庙合村并城改造项目用地。位于琴韵路南,奥玛路东,正对面是昌建君悦府和旭辉首府,后背是鑫苑。

    从好的角度看,周边小区建设早,鑫苑的商业都开始启动,生活配套不成问题。
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    从坏的角度看,周边都是强敌,购房者可选楼盘这么多,可够难为亚新了,得好好规划才能杀出重围,亚新给出的答案是微改善。
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    整个社区共规划了3栋高层,2栋33层、1栋23层,采用3T5的设计,中间户独享电梯。

    一共就三户型:A户型三室两厅两卫一厨,98平米;B户型三室两厅两卫一厨116平米;C户型三室两厅两卫一厨128平米。
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    除了户型,层高2.95勉强算亮点,首层采用架空层设计,层高3.45米,也算个小亮点。
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    如果单从房子住的角度看,还不错。

    但细节上的小亮点,难以扭转大方向,小地块与改善户型是根本性冲突,参考旁边融侨一期,120的死活卖不动,最后折价到11000多才卖出去。

    改善型客户,很挑,除了房子好,还有大氛围好。
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    这盘比较简单,就看开盘价,但如果价格不够实惠,感觉会被对面更改善的昌建和旭辉截流。
    (展开全部)
    亚新美好书香苑
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