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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融侨府(融侨雅筑) 2018-08-19 09:55
    滨河的双轨制市场。
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    融侨真是我见过最“怂”的开发商,越来越觉的本土房企的可贵。
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    当然,不是说融侨不好,而是说融侨所采取的策略是最安全的,但最安全的往往顾忌多方面因素而失去了个性棱角。
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    拿融侨悦澜庭来说,一期120不好卖,二期直接控面积,甚至怼出了67的小两房,而本土的昌建君悦府、亚星观邸还想挣扎着做大户型品质社区。但从销售结果来看,融侨当然没错。
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    同样,放到号称低配版北龙湖的滨河国际新城,融侨也是够保守的。
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    规划六栋洋房+五栋高层,猛一看和亚新海棠公馆差不多,但实际一看户型,大跌眼镜。
    高层:88平米小三房,113平米三房,133平米四房
    洋房:136平米四房,141平米四房
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    户型都还不错,没啥可挑剔的,但在目前定位越来越高的滨河,有点偏刚需了。
    要知道,康桥悦蓉园最大到180平米
    亚新海棠公馆最小140平米
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    融侨府高层133四房甚至比中海万锦公馆142四房还小了快10平米,明显在拼总价战。
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    其实融侨的施展空间还是有的,楼面价9923,竞综合房价17366,比中?;垢?000块钱。
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    看来在限价情况下,滨河会呈现大量这样88-130的产品,对刚需来说,倒是进场的好时机。
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    另一方面,早期拿地的房企则有天然的成本优势,如康桥、中建、亚新,却会做出高品质的产品。
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    所以,严控阶段,滨河会呈现刚需和豪宅并行的双轨制。
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    融侨府(融侨雅筑)融侨府(融侨雅筑)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 星联中心 2018-08-18 21:05
    ——星联中心云顶公馆——
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    目前规划已经定了。
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    项目占地14.78亩,容积率8.0,总建筑面积7.8万平米。整个项目由两栋塔楼构成,分别为150米超高层纯loft公寓+ 90米五星级酒店(万豪集团旗下品牌万丽酒店)。loft公寓共31层,单层面积约1500㎡,每层34户,一共是886套房子。
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    原来释放的信息是可能有SOHO,目前纯LOFT是也考虑到市场接受度吧,两层的总比一层的好卖些。
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    这栋超高层LOFT,7梯34户,主力户型是44平米户型,挑高4.5米,算是比较常规的产品。1-2层是挑高入户大堂,3-9层是低区,10层是避难层,11-20层是中区,21层是避难层,22-31层是高区,一般来说,开发商都会留一部分中区的作为公共配套区,弄点咖啡馆、健身区什么的,留一部分高区的作为自己办公。
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    星联的外立面还是比较简洁的,采用三段式结构,LOWE玻璃幕墙搭配铝合金型材,可能会觉得单调。
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    酒店规划一共19层,6梯14户,主力户型是42平米的标准双床房。1-5层是酒店配套,会议、餐厅等等,6-16层是标准客房,层高3.9米,17-19层是豪华的行政客房,层高4.5米。
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    大概率就是公寓出售回笼资金,酒店长期持有。

    目前万科誉4.45米的LOFT在20500元/平米,云顶公馆和它差不多,但星联的位置和视野,产品定位都要略高一点,所以价格可能在21000靠上了。
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    高铁板块的公寓怎么说呢,个人认为是大玩具自己买来住着玩的,谈不上什么投资。
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    星联中心星联中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 星联御象湖 2018-08-18 15:45
    华强新芒果·御象湖已经悄无声息的更名为星联·御象湖。
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    这更名背后,是星联又从华强手中买回了新芒果。

    据悉,星联确已从华强手中并购了新芒果地产,时隔6年之后新芒果地产与星联重聚。
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    2005年新芒果地产诞生,先后在郑州开发了立体世界、新芒果大厦、双河湾、和郡、新芒果春天,在开封先后开发了萨拉曼卡、蓝湾国际等项目。
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    2012年,由于经营理念的分歧,部分新芒果地产高管“出走”,创立了新的地产品牌——星联置地。
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    而后,新芒果被世界五百强企业华强收购,从此之后,只有华强新芒果。
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    2018年7月5日,星联和新芒果正式合并,对外称为星联芒果。
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    但御象湖的产品变化不明显,还是华强原来规划的样子。
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    总占地114亩,一期62亩,二期52亩,一期容积率2.99,绿化率40%。

    其中一期占地62亩,建筑面积15.6万方,规划为10栋26/27F高层板楼及1栋3F商业裙楼。
    这种容积率规划纯高层可谓良心了,整个小区错落有致,景观打造也容易出效果。
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    项目周边环境还不错,南侧规划有小学,东侧规划有中学,北侧规划有30亩的市政公园。
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    主力户型有88平米小三房,113-122平米大三房,140平米四房,172平米五房,全部采用大面宽,多阳台,南北通透的户型,尤其是170平达到了五开间朝南。
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    很有趣的一点是,即使88平米小三房,在厨房和玄关中间有个小窗户,不知道是图标错了还是实际就是这样,如果是真的,那么中间户小三房也可以南北通透了,就是隐私难以保证。
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    从目前来看,这项目规划还是很不错的,但就是迟迟不见动静。
    星联在郑东还有个星联安郡也不错,但是某机关定向开发,不定买的着。
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    星联御象湖星联御象湖星联御象湖星联御象湖
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 和润林湖美景 2018-08-08 17:39
    西三环再添一盘——林湖美景二期。
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    和润也是够淡定的,二期地块在16年拿的,硬生生拖到现在,一期都交房入住了,但确实赚大了,拿地单价566.62万元/亩,楼面价才1976元/平。但4.3的容积率确实也蛮高。

    此外根据土地前置条件,该地块需要配建不低于11064.15平的公租房,套型控制在60平以内,公租房价格由zf以3005.514元/平的基准价格+市财政部门指定部门评审确认的房屋装修费用两部分组成。
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    二期在一期东边,虽然隔开了西三环,但离铁路和电厂更近了,如果以后电厂拆迁,倒是去锦艺更方便了。
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    二期占地40亩左右,总建筑面积15万方,规划了4栋楼。
    7#34层,这栋楼是筒子楼,公租房应该就在这上面
    8#31层,9#31层,10#34层,和润的楼普遍梯户比较高,不过小区倒是腾出了大片的地块来做景观,所以容积率虽高,但小区看着不算密集。

    二期户型延续一期,仍以刚需为主。
    推出户型包含69-80㎡两房、87-98㎡小三房、106-132㎡大三房和140㎡四房,总户数1155套?;投急冉弦话?。
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    虽然有公租房、容积率高、旁边铁路电厂等诸多不利条件,但这盘也有优点。
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    第一,纯正地铁口,距离西三环建设路地铁口大概步行5分钟吧,上三环也比较方便。

    第二,69-80㎡的两房产品都是全明的,目前市场比较稀缺。

    第三,旁边现成的一期可以参考,相当于眼见为实了。
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    所以,如果手头紧张,不妨考虑这个地铁口的小两房,再怎么说,也比阳光城丽景公馆5点多容积率还紧邻三环要强吧,相对五建4.6容积率高低配也要稍微舒服点,相对华瑞紫韵城更少一环贴近市区。
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    和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 锦艺四季城 2018-08-08 16:17
    今年北区确实可以关注,可选面大,而且楼盘各方面来看都挺不错,关键是容积率不高。
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    四季城最近新推的三期——蒙梭公园。
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    三期位于石苏路南,中央东路西,正南面是省新闻出版学校,北边规划有一条水域,应该就是石苏干沟,东边是规划体育训练用地。

    相对一二期来说,三期太靠南,有点离群索居的意思,不过这样也挺好,周围小区少,人和车会少点,不拥挤。
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    项目占地仅仅34亩,总建面6.2万方,虽然地块不大,但容积率只有1.99,这种容积率我记得只有正弘澜庭叙一期才有,剩下的北区基本都是3.5左右,确实稀缺。
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    三期规划为3栋“洋房”,3栋高层,1栋幼儿园,总户数为346户,采光、楼间距自然不成问题。此外新增新风系统、指纹密码锁等配置。
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    其中洋房产品为总高11层1梯2户电梯洋房、3开间朝南,户型为建面约140平的四室两厅两卫产品。其实就是小高层,但锦艺一再宣传是洋房,心里有数就行。
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    小高层产品为总高18层住宅,2梯3户,中间户为建面约89平三室两厅一卫小三房,东西边户为建面约121-127平三室两厅两卫大三房。
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    低密产品的户型能差到哪呢?
    建议北区改善客户可以关注下120左右和140的洋房,个人认为舒适度要比正商家河家、融创中原宸院、万科民安云城要强,毕竟不是高低配,还算纯粹。
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    锦艺四季城的位置,确实容易让人忽略,天河路和京广路也算主干道,而且北边就是惠济区zf,但对于置业者来说,这位置不扎堆,而且东边道路不畅,所以存在感不强。此外,四季城虽然是综合体,但商业属性更偏专业市场,而非娱乐型配套,所以项目整体氛围给人感觉不好。
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    综合来看,北区改善置业还是可以考虑的。
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    锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 美盛北龙台 2018-08-07 18:07
    美盛北龙台,名字起得真吓唬人,让人以为是北龙湖的项目。
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    这是美盛集团在郑州打造的第四个项目,位于中央大道和杨金路交汇处。之前的象湖一号,象湖100,美盛教育港湾,知名度和美誉度都很一般,在郑州本土算是中等实力吧。所以,你要说他小区做的到底咋样,还真没底。
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    这个项目是和万锦合作的。
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    在2016年底的时候,郑州美泰置业拿下杨金的一宗土地,成交价24846万元,楼面价2560元/平方米,是属于徐庄的城改,西侧是商业地块和即将通车的中央大道,北侧斜对面是伟业龙湖上城的地块,距离连霍高速还有段距离,但南面有个铁路编组站。
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    相比康桥、泰禾,这块地算是非常核心的位置了,属于杨金第一梯队,但成本并不高。
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    项目占地50亩,容积率2.69,地块狭长,规划11栋新中式国风建筑,其中10栋16层小高层、1栋7层洋房。
    小高层主要户型为143㎡3+1三室两厅三卫,南北通透,三开间朝南,全部1T1户设计;少量102-130㎡三房,2T4户设计;洋房户型全部为143㎡3+1三房,南向四开间,南北双阳台。
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    这么纯粹的改善小区不多见,个人认为舒适度要比碧桂园、康桥等楼盘高。
    一共就690户,一梯一户不说,143平只做三房,挺奢侈的,适合享受型改善人群,不适合功能型改善。
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    但这个建筑设计不太好看,中式挑檐设计,再加上米黄色、浅棕色、深棕色三色真石漆,显得有点落伍。
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    这个盘相对竞品,优势是地段和纯小高,劣势就是开发商了。
    (展开全部)
    美盛北龙台
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 碧桂园中央公园 2018-08-05 15:41
    ――碧桂园·生态城――

    绿博看海洋世界,白沙看生态城,碧桂园在郑东屯的这两个大盘够卖几十个小目标了。

    之前碧桂园有三座生态城,武汉碧桂园·生态城、碧桂园·凤凰生态城、泸州碧桂园·生态城。
    这个产品的系的特点是集产业、生态、度假为主的舒适型新区,也就是说既要环境好,有山有水,又要有高新的产业,最后还得处于城市未来方向上。
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    郑州碧桂园生态城是第四座生态城,也基本符合这些条件。
    项目位于连霍高速与万三路(新107)交汇处往北2000米,占地1000亩,南临连霍高速,北接黄河生态保育区,板块划分属于沿黄生态宜居区,严格说来,这里还算白沙,但与象湖行政区还隔了一个白沙科学谷,所以说它位置好,也不好,因为周边太荒了,白沙目前的趋势是向东向南,北边猴年马月了。
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    容积率只有1.2,首期地块规划了20栋6层叠拼,4栋10层、4栋8层的电梯洋房,非常低密纯粹,首期总户数只有604户,119-204㎡房源。
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    区域是好区域,地块是好地块,规划也不错,但偏偏是碧桂园来做。
    主力户型有三种,基本是一梯两户。
    120平三房三开间朝南,南北双阳台通透,双飘窗
    140平四房四开间朝南,南北双阳台通透,四飘窗
    140平叠墅,两开间朝南,客厅挑空,送入户花园,但空间略显局促
    户型还得可以,面积也比较控制。
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    临河、大盘、纯改善,这让我想起了融创大河宸院,虽然不如大河宸院的生态环境好,但生态城的区域潜力不错。
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    最主要,白沙没啥地了,以后在白沙工作的想买房,要么去绿博,要么来这里。
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    可惜是碧桂园做的,哎。
    (展开全部)
    碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 碧桂园山河郡(碧桂园思念翡翠城) 2018-08-04 17:38
    ――碧桂园·山河郡――

    算是碧桂园思念翡翠城二期,预计8月开盘。
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    目前高层、洋房定存2万,别墅定存5万验资中,现有2万抵5万活动。

    山河郡总占地263.53亩,容积率1.59,总建面38万方,规划有11栋高层,15栋洋房,3栋大平层,80栋双拼别墅。高层和洋房为精装,别墅为毛坯,住宅总套数1648套。
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    看到这个规划,第一感觉,真是一个经典的不能再经典的碧桂园项目了。

    远郊,大盘,高层洋房别墅大杂烩,这就是碧桂园早期起家惯用的产品形态了。

    单看容积率确实喜人,但碧桂园这么摆楼,看着也够密集的,户型以纯南采光户型为主,标准化户型面积:三居117平米、四居142平米、四居184平米、五居262平米,整体纯粹偏改善。
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    目前沿黄一带的楼盘:
    融信江湾城:89-125㎡高层、125-140㎡洋房
    正商河峪洲:89-115㎡高层、89-125㎡洋房
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    都是偏刚需的,相对于早期思念果岭定位5+2度假房来说,这两楼盘的出现更多是给了外溢的刚需一个选择,其实与区域整体的气质不太匹配。
    碧桂园纯改善的定位,与这两盘形成了差异,但是目前绯闻缠身,不知道挑剔的改善客群还会青睐于它吗?
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    其实一直觉得思念和碧桂园合作,算是把这块山水资源极佳的土地给坑了,如果给龙湖、绿城的话,可能更完美。
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    但在现金流保障面前,谁能拒绝得了碧桂园呢?
    (展开全部)
    碧桂园山河郡(碧桂园思念翡翠城)碧桂园山河郡(碧桂园思念翡翠城)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 金科天籁城 2018-08-04 15:47
    一波三折的金科中建天籁城终于入市了,在16年就说要合作,中间一度传出中断,现在确确实实开始了,其中金科占股70%,中建30%,也就是说金科操盘。
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    展厅地址在金水东路与农业南路交汇处南300米路东。
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    项目地址在中牟县??蟮烙虢跞俾方换愦Χ辖?,也就是郑东碧桂园北边,雅居乐春森湖畔西边,算是绿博板块的核心位置,不过目前周边价格梯度混乱,雅居乐11000,郑东碧桂园15000,亚新美好艺境14000-15000,如果参考金科以往的表现,大概会比较亲民吧。
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    天籁城占地面积约100亩,建筑面积约22.59万方,容积率2.49,绿化率35.38%。分为东西两个地块,东地块32亩,5栋洋房,2栋高层,西地块68亩,规划9栋洋房4栋高层,总户数共1220户,首期西地块818户,二期东地块402户。
    建筑风格采用新亚洲,顶部双屋檐造型,景观方面偏中式,三进制归家,会有一些智能化配置。
    总之,符合博翠系产品线三要素:新中式,智能化,偏改善。
    相对于金科博翠书院小镇的综合性大配套来说,这个项目不大,就是位置好点,在金科地产中挂天籁两字的都属于中高端,所以定位会比博翠书院稍高一点。
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    书院小镇的产品很纯粹,只有140-180㎡洋房与120-140㎡高层房源
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    而天籁城则选择更丰富,首期高层产品有约104-106㎡三房两厅一卫,约117-131㎡三房两厅两卫,约142-146㎡四房两厅两卫;洋房产品有约124-135㎡三房两厅两卫,139-162㎡四室两厅四卫 ,155—168㎡三室三厅三卫,193㎡四室两厅四卫,210㎡ 四室两厅四卫。
    大概看了看,户型种类很多,很杂,看着头大,总感觉没有天籁城那么清晰。
    个人更喜欢书院小镇的的纯粹。
    ???????????????????????????????????????????????????
    两个项目都要卖,到时看看金科怎么平衡价格吧。但是说实话,考虑到国家坚决遏制房价上涨,建议大家还是回市区置业吧。
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    金科天籁城金科天籁城金科天籁城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 名门西岗 2018-08-02 11:54
    西岗控规出炉,中原区又一大盘来袭!

    8月1日,中原区西岗城中村改造(一期)控制性详细规划公示
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    用地位置:强国路、郑上路北辅道、湖西路、樊楼路、风茂街和北岗路围合区域
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    用地面积:120.07公顷

    其中住宅用地容积率普遍在4.2,限高100米,和紫韵城很类似了,估计以后也是以33层高层住宅为主。

    商业商务容积率普遍在5.5,限高150米,估计会建造大型商业中心和商务综合体。
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    名门在西岗的售楼部都七七八八了,新中式风格。个人预计这项目估计和名门翠园很像。

    西岗项目在未来应该是中原区不多的优质项目。

    第一,?? 地段好。位于西三环西侧,靠着西流湖,相比紫韵城、汇泉西悦城来说,更靠近主城区,相比五建、阳光城来说,周边没有明显不利因素。

    第二,?? 地块好。西岗的地块大小都还可以,都在40-80亩的样子,方方正正整体连成一片,规模效应好,碧桂园西湖太散、阳光城细条、紫韵城太散、汇泉傻大。

    第三,?? 配套丰富,我数了数,有6块中小学教育用地,紫韵城没有学校是一大遗憾。西岗基本上商务,商业,学校,都有。

    第四,?? 地铁加持,在凯旋路和雪松路有两地铁口,都是现成的。
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    要说劣势,还是容积率略高,4.2的容积率算是常西湖北部的常态了吧,记得?;彩钦馊莼?。

    南侧的安置区规模也是很庞大,恐怕以后这个区域也是大片的稠密人口区,所以不能指望太清净舒适。

    名门地产的实力有限,进度一般,这也是项目最让人愁的一点,估计等的时间会长。
    (展开全部)
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