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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 泰山誉景 9小时前
    今年北环是郑州楼市主角,先是瀚海思念城倾城热销,近期又有碧桂园天麓、美盛教育港湾、万科民安江山府、保利海德公园入市。
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    随着这些项目开售,周边的小盘压力倍增,只能低价跑量,拿最不起眼的泰山誉景来说。
    均价比别人低不少,才16500一平。
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    除了低价策略,最近又在搞促销学大正水晶森林,首付5万就网签,剩余首付在2021年4月一次性补齐。
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    首付5万在金北环买套房,还是挺吸引人的,据说还能上农科路小学。
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    不过,泰山誉景的劣势一目了然。

    这一期占地22亩,容积率3.99,只有三栋高层住宅,孤零零的。周围安置区多,也比较拥挤。

    但除此之外,也没啥可吐槽的了。
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    项目临近北三环、花园路、经三路,距离北龙湖约5公里左右,周边公交、已开通的地铁2号线北三环站和在建中的地铁4号线等公共配套资源也在项目附近,虽说配套不是顶配,但生活居住配套还是挺接地气的。
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    目前推售的三栋楼基本上每栋楼两单元,两梯四户的设计,户型为110/120的三面宽三房,整体产品设计偏改善,虽说容积率较高,但都是连廊设计,倒也没有特别明显的缺陷。
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    这个项目目前应该算价格低谷期,分为9块地,总占地约327亩,总建面约93万㎡,分为三期开发,一期为住宅开发;二期为住宅及商业公寓开发;三期为写字楼和商业开发。
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    二期最后剩的整块地打造的完整小区,肯定会提升价格。
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    16500的价格,相比同价位的美景美境,个人认为泰山还要略优一些。
    (展开全部)
    泰山誉景泰山誉景
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创城 1天前
    融创城再不开盘,恐怕都要被??盍?。

    2018年10月12日,融创以总价28296万元拍下郑政出【2018】116号(网),成交地价为580万元/亩,楼面价为2902元/㎡。
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    截止目前,8个月已经过去,只开了零零散散几栋洋房,回款量杯水车薪,不是融创速度啊。
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    融创城整体是一个三角形,西边虽然与永威城只隔着一条十八里河,但已经不是管南的概念,个人认为更偏向于于金岱产业园区。南面与小李庄火车站片区隔一个南四环。
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    整体来看,融创城的大区位还是很好的,可惜就是太荒了,前不着村,后不着店,也沾不到已经成熟的管南三杰的光,倒是会受到金岱园区的物流产业影响。
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    首期地块48亩,还是比较不错的,在正中间,不受周围铁路、环线的噪音影响。项目首期5栋高层,4栋洋房,高层面积93-140㎡,2T3/2T4,洋房面积128㎡、143㎡,1T2。
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    本次开盘释放的价格,小户型14000左右,142平的12000左右,确实诱人。

    在此之前,管南的大户型与小户型价差没这么明显,毕竟大家都没那么急躁,大户型虽然慢,但毕竟量不多,也就慢慢卖。

    但融创城呢,140的大户型占到了首批高层房源的40%,如果大户型卖的慢了,很致命,融创了为了去化也是不择手段了,严格来说,这是降价了。
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    不过,虽然融创价格不贵,但为了回款,融创没有首付分期政策,就是硬卖。
    此外,相对周边的富田城和永威城,融创的品质要差一大截。
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    综合来看,融创城估计是下一个象湖一号,便宜热销,但交房不美。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 美盛●中华城 2天前
    看朋友圈,美盛中华城卖的不错,300多套卖了七七八八。
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    不得不说,即使偏僻如南龙湖,在淡如水的市场行情下,只要价格稍微低点,也能卖的不错,充分说明大郑州的住房刚性需求是多么坚挺。
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    成交均价:高层约8000元/㎡(毛坯);洋房约9000/㎡(毛坯),再加上首付分期,2万就能定房,这明显是在低价跑量抢客户。
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    爆出这价格,这促销政策不是没原因的。

    之前去调研时,说是要首推3栋高层1#、2#、13#楼,2栋洋房11#12#楼,一共484户,其中高层400户,洋房84户,释放的均价是高层8000元/ ㎡以上,洋房10500~11000元/ ㎡。

    是这次实际推出的,只有高层1#、2#,洋房12#,共计354套房源。

    一方面推货量缩水,一方面价格比释放的低,说明蓄客的数量和质量都不理想。
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    美盛这两年开发的项目不少,如象湖壹号、北龍臺、象湖100、教育港湾、中华城、白河湾(南阳)等住宅类项目和美盛中心、郑东商业中心、漯河新天地等商业类项目。

    但个人感觉模仿痕迹严重,像美盛北龙台,样板房和康桥东麓园的几乎一模一样,而美盛教育港湾,则有些类似瀚海、东润泰和的风格。
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    总得来看,美盛很努力,但仍然没形成自己独特的风格。
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    这个中华城总占地1073 亩,总建筑面积180 万方,是南龙湖为数不多的千亩大盘。规划有居住用地、 教育用地、商业用地,其中居住用地共分12 个地块开发,整体容积率为:1.3-2.75。
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    项目首期推出的地块一共地块占地约95.8 亩,容积率2.49,绿地率35%。一期东至华盛路, 南至东郭路,西至中华路,北至汇通路,由4 栋7/8 层的低密洋房和11 栋20 层的瞰景小高层组成。

    美盛打造也算用心,产品理念在南龙湖还是超前的。
    高层采用分离式核心筒+连廊设计,基本上保证户户的通风和采光;洋房外立面为局部石材+真石漆,采用三层中空断桥铝玻璃窗,三合一智能门锁,每栋楼均采用地上地下双入户大堂的设计。
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    最值得一提的是距离项目售楼部约800米的是地铁2号线华南城站,目前已经通车。
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    如果是地缘性客户,可以考虑下,毕竟性价比还可以。
    (展开全部)
    美盛●中华城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 红星国际广场 2天前
    红星美凯龙大家都不陌生,但这只是他的商业运营板块,实际上这几年,红星的住宅板块发展的也如火如荼,算是地产新锐了。

    据克而瑞的数据,2017年红星地产销售金额318亿元,2018年销售额500多亿。红星老板车建新表示,红星地产正向千亿目标迈进。
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    而红星在郑州第一个住宅项目,首选在南龙湖,农村包围城市,这也是很多二流新锐房企入郑的选择,毕竟主城区拿地太难了。

    项目位于郭店镇规划华聚路东侧、规划汇丰路北侧,是红星美凯龙家居小镇的一部分。首期占地65亩,建筑面积10.8万㎡,容积率2.49,绿化率35%。规划3栋洋房,7栋高层,高层:78㎡,88㎡,106㎡,108㎡,洋房114㎡,128㎡,内部规划1所6班制幼儿园。
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    项目主打智慧科技住宅,人脸识别安防,指纹密码锁,送壁挂炉,预留暖气管道口,人脸识别,天使之眼安防系统,550米夜光跑道,公共活动区域无线网覆盖,每户配备一键紧急呼救系统;

    当然,以上这些在郑州都烂大街了,谈不上多吸引人。
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    值得关注的仍然是红星的家居配套,小镇内部红星美凯龙家具建材馆预计2019年9月投入使用,红星家居小镇筹备建设中,届时与华商汇,华南城,锦艺城,华盛奥特莱斯等连成一片。

    这有点类似于火车站附近和南四环附近,批发物流业为主,好处是不缺人气,缺点在于来往大车车辆较多,粉尘噪音污染。
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    别看这地方周围都是荒地,但楼盘不少,郑州孔雀城公园海,美盛中华城,浩创溪湾等品牌房企云集,竞争激烈。
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    红星的户型都不错,看外地的红星楼盘,都是刚需跑量的,这个盘应该也比较畅销。
    (展开全部)
    红星国际广场
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 绿都东澜岸(金秋嘉苑) 2019-06-09 23:03
    绿都在郑州也逐渐边缘化了,除了接近的尾声的绿都紫?;ズ吐潭祭酵?,目前也就一个绿都东澜岸了。
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    东澜岸目前认筹中,项目预计2019年6月份开盘。项目位于郑州市经开区航海东路与芦医庙大街交会处东南。
    这个区域大家可能有点陌生,属于经开物流园区,很多外省寄来的快递,都是在这个区域的仓库汇合再分发到各个区。

    样一个物流为主的区域,注定了住宅价值的式微。

    高周转的碧桂园峯景,在这个版块也转不动了。
    强品牌的万科溪望,曾经因没客户封盘不卖。
    品质的金地名悦,只能低价小面积争夺市场。
    这样一个让各大房企折戟的区域,市场好时涨的慢,在市场下行时,价格跌成狗,关键是没客户。

    所以,绿都东澜岸也是很有自知之明,目前对外报价10500-11000元/平米。
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    项目总占地约600亩,分三期开发,一期占地约52亩,容积率3.5,由六栋高层和两栋商业组成,社区内规划有沿街商业,学校,社区医疗用房等,自有配套齐全。
    绿都东澜岸户型面积区间有89/105/122/140四个,89和122的户型都很方正,也比较常规。

    让我感觉很惊艳的是140平的四房,南面三个卧室,北向一个大客厅,东向阳台,很像一个脚掌。

    这个户型的灵魂之处在于,没有按常规的生活场景设置。北侧的运动房,很有感觉,以往我们140的户型都是呆板的三代同堂纯居住风格,这个横向大客厅和运动室,让人感觉到了生活的趣味性,又有了灵魂。美中不足,是出现了暗卫。
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    还有一个小亮点是,绿都在5#、7#楼之间设置儿童专属活动区,总占地约1200㎡,引入海盗船,不是传统的儿童游乐。
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    可以看出,绿都对这个项目还是挺用心的。
    可惜地段真的太差了,除了区域内上班的,市区的购房者不太会对这一板块动心的。
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    (展开全部)
    绿都东澜岸(金秋嘉苑)绿都东澜岸(金秋嘉苑)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 中建滨水苑 2019-06-09 22:29
    中建港区第二盘——中建滨水苑
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    滨水苑是当时和正商一块拍的地,编号为:郑港出﹝ 2018 ﹞152号(网)
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    地块位于大航路(盛锦路)以南、凌空街(郑港六街)以东;成交价为89156万元,超过熔断价(87406万元整),溢价率104%。楼面价约为5100元/平米,考虑到精装交付,预计未来房价约在12500元/平左右。
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    项目与当前正火的领事馆区一河之隔,位置还不错。

    北港的几个楼盘主要集中在南水北调运河以西,随着北港西部的地块拍卖殆尽,向西发展是必然之路,而沿着南水北调运河沿线以西,堪称港区东进的桥头堡。
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    央企还是比较有良心的,项目占地97亩,容积率2.69,和中建指标雷同的正商滨河华府,排布了高低配的方案,但中建则做了纯高层的社区,这样舒适性和社区的整体观感要比正商强很多。
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    还有一点比较下本的是,中建在几栋楼上采用了3T4的布局,两边的大户型实现了电梯独立入户。沿河的户型更爽,主卧采用“270度拐角窗”,客厅采用“横厅”的设计,可以在被窝里看到南水北调河流景观。
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    综合来看,中建滨水苑是北港不错的选择,估计价格也不低。
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    不过,目前恒大在领事馆核心区拿下1000多亩住宅用地,也要大干一场,在恒大、正商的围剿下,中建日子不好过。
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    如果在港区买房,个人感觉北港的机会要优于南港,如果说北港的楼盘竞争激烈,进入性价比阶段,南港的楼盘则是站在了高岗上,谁接盘谁难受。
    (展开全部)
    中建滨水苑中建滨水苑中建滨水苑
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 美盛●中华城 2019-05-31 23:49
    这楼盘起的案名这么宏大,相关部门也不管管?
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    开发商河南美盛华商汇房地产开发有限公司,表明是美盛和华商汇合作的,华商汇本身做专业市场的,做住宅不专业,而一路之隔是华南城的住宅板块中园,竞争压力颇大,还是和美盛合作稳妥点。
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    中华城,位于中华路与107连接线交会处(华南城地铁站向南800米)。总占地1073亩,建筑面积约180万方。坐拥2.6公里潮河自然湿地生态资源,虽然目前也看不到啥生态的美感。目前周边还是大量的专业市场,轰隆隆的物流大车。
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    一期占地95.8亩,由东郭路、汇通路、华盛路、中华路合围而成,建筑面积约22万方,共15栋楼,规划为4栋7-8层洋房、11栋20层高层,绿化率35.2%,容积率2.49。

    高层主力户型78㎡经济两房,89-110㎡舒适三房,洋房主力户型132㎡-144㎡。

    首开1#、2#两栋20层小高层,11#、12#两栋7层洋房,一共约400套房源。
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    项目快开盘了,据说要开的价位很低,目前的认筹优惠是交1万抵3万,交2万抵5万。
    还有分期政策,首付10%,剩余两年四次
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    不过,美盛做得户型真是很一般,一个容积率2.5的楼盘,生生的做出了5.0容积率的户型,不知道这种产品如何和南龙湖其他楼盘抗衡。
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    其实美盛这个点踩的不好,4月中央重提房住不炒以来,小阳春提前结束,楼市的价值愈加分化,远郊盘的量价都有所下滑,而南龙湖由于供应量巨大,大家降价厉害。
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    美盛●中华城美盛●中华城美盛●中华城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 坤达?江山筑 2019-05-31 22:52
    ——坤达?江山筑——
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    江山筑,江山府,两项目傻傻分不清,入市时机这么接近,宣传起来不知道谁蹭了谁的光。

    开发商坤达地产曾开发祥龙城,一个小盘,占地面积约90亩,由9栋27-33层高层住宅组成,共分两期开发,首开于2016年11月19日,趁着当年的房市火爆行情,祥龙城卖的不错。

    但交房后,质量问题频频曝光,电梯水帘洞,房顶不平,墙面起砂,交标缩水等等。
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    不管怎样,在波澜壮阔的行情下,项目的收益率还不错,所以坤达又弄了个3000亩大盘——江山筑。

    项目位于紫荆山南路与新老107连接线交汇处,总占地约3000亩,总建筑面积约260万方,2.0超低容积率,建筑密度低至19%。采用新亚洲建筑风格,涵盖住宅、教育、医疗、商务、休闲等多元业态,集大社区、大街区、大配套于一体。
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    虽然是小开发商,但户型设计的很合理。

    高层主力户型是建面约89平高层小三房,三开间朝南,客厅卧室联通大阳台,卧室带飘窗。
    洋房主力户型是建面约98平洋房,三开间朝南,客厅卧室联通大阳台,卧室南北双露台。

    这个小面积洋房估计会很抢手,同等建筑面积,洋房的得房率高达80%,再加上赠送的露台,估计得房率能到100%。
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    说的是6.1开盘,释放的均价8200~8700,低于周边每平1500,还可以低首付,首付5%,大概3万多,剩余每半年5%!
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    综合来看,性价比还是的有的,但小开发商品质没保障,在南龙湖其实选择更多。
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    坤达?江山筑坤达?江山筑坤达?江山筑坤达?江山筑
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 正弘中央公园 2019-05-30 23:10
    港区楼盘危矣,恒大千亩大盘来袭!

    港区的正弘,豫发,万科,和昌,都颤抖吧!

    2个月在港区拿下1200亩住宅用地,恒大才是港区之王!
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    5月30日,郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)国土资源局发布公告,决定以挂牌方式为恒大“定制”出让郑港出〔2019〕56、57、58、59、60、61、80、81、82合计9宗国有建设用地使用权,土地面积共计41万平方米(折合约615亩),起拍价合计21.86亿元,每亩地价约355万元,折合楼面价约2500元/平米。
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    竞买条件是为恒大量身定制的。

    1.该区域内地块不接受联合竞买及个人竞买;
    2.按照《建设用地规划设计条件通知书》要求,地块需配建满足新能源汽车充电需求的充电设施,达到智联生态新城建设要求;
    3.竞买人或其控股股东(直接或间接)或其所属集团公司,在2016~2018年连续三年获得世界500强企业称号(以《财富FORTUNE》杂志2016年、2017年、2018年公布的企业名单为准),且排名逐年提升,并在2018年进入前300强。
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    而在之前的4月24日,恒大已经在领事馆区成交11宗住宅用地,合计603亩,每亩地价约350万,折合楼面价2900元/平米。
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    半年之后,北港将迎来一场血雨腥风,恒大将近160万方住宅将压顶北港,楼面价2500,地价优势明显。
    届时,恒大的每一个销售员将遍布港区,每个楼盘的客户都将被恒大洗劫。

    大品牌,领事馆地段,精装修,大量的可选房源,最重要的是低价。

    奉劝港区的楼盘,赶紧趁恒大没出击,加速跑量吧。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 金地滨河风华 2019-05-30 12:56
    金地滨河项目终于捯饬好了,一如既往的慢。
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    这块地是2018年5月25日拍的, 145轮竞价,金地集团以熔断价11.64亿元、竞综合房价18103元/平方米摘得经开区滨河国际新城75号地。按最大容积率计算,地块成交楼面价为10814元/平方米,单价1802万元/亩。
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    如果按现在大房企的速度,今年上半年都该销售了,不知道金地在拖拉啥,光这地价款利息1年都快1个亿了。
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    该地块挨着海马青风公园,位于地铁11号线、14号线此交会处,中央水街、国际医疗资源聚集地,地块紧邻新城主干道经南十二路,?;反┬卸?,并在此设站。
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    位置没得说,是滨河板块非常核心的位置,凭心而论,比康桥悦蓉园,亚新海棠公馆要好的多。
    但地块太细长了,仅仅65亩的地块,面宽进深比1:4,这就会导致户型短面宽,大进深,景观布局也难出彩,都是一小块一小块的。
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    地块规划有12栋住宅+1栋幼儿园,规划总户数:531户,规划停车位:927个。
    6栋洋房6栋高层,错落排布,与隔壁的青风公园相比,洋房组团和高层组团不那么界限分明,我觉得对高层客户挺好,高层的采光通透性,景观参与度都大大提高,但对金地的洋房来说,被高层遮挡包围,价值大大下降。
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    重点谈谈这个风华系列。
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    (风华系列)是在提取东方传统建筑元素的基础上,金地创造性地进行再设计,取其意而不取其形,将现代元素和中国传统元素创新性地结合在一起,以现代科学技术与现代人的审美需求,打造富有中国传统文化韵味的建筑,是中国传统居住的风格文化在当前时代背景下的演绎——“意致东方,情致现代”
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    简单来说,就是现代中式,属于金地集团的高端系列。
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    但从金地格林小城、金地名悦来看,立面效果很一般。理科金地的产品力,在郑州完全没展现出来。
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    之前的项目受制于区域,地块缺陷,可能影响了金地的发挥,希望在容积率2.5的高大上滨河,金地能够重拾金地荣光。
    (展开全部)
    金地滨河风华金地滨河风华
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