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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 金地滨河风华 2天前
    金地滨河风华,4月20日开放城市展厅,在郑东新区农业南路与商鼎路交叉口东200米路南。

    在金辉与电建都已首开之后,金地终于动了。

    滨河基本上要求告别高低配,央企电建原本的高低配方案就直接改为了纯高层,但金辉与金地还是绞尽脑汁的报批成功。

    不过金地滨河风华64亩地,狭长地块,隔壁的海马青风公园起码还是南低北高,金地的“错落有致”着实有点尴尬。

    金辉3月12日首开,高层均价14500元/㎡,去化率52%。

    电建3月20日首开,高层精装均价17000+元/㎡,去化率46%。

    10800的面粉价,面包卖到了14500…… 去化率还这么低,这到底是什么样的市???

    金地滨河风华计划高层精装、洋房毛坯,高地价一定是要卖高溢价的,包括金辉,后期的10层叠墅一定是要拉溢价的。

    至于电建,作为央企不会也不能擅自低价销售,省的扣上国有资产流失的帽子。

    滨河的竞争本就激烈,融侨、金辉的价格已经上周边项目咬牙切齿了,还有后续的金地、电建跟着,大佬美庐湾5月份也要重新入市, 中建三期、绿城地块也摩拳擦掌, 滨河的下半场好戏马上开始……
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    金地滨河风华
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 紫荆半岛 2019-04-17 17:30
    紫荆半岛·东郡,在南龙湖紫荆山南路与祥和路交叉口东南角,目前售楼部在西南角。

    之前的紫荆半岛就两栋楼,地块和目前相隔较远,已售罄,不再说多。

    二期东郡位置相对来说稍好一些,42亩狭长地块,容积率3.49,规划5栋11层小高层(对外称洋房),4栋高层,1栋老人+物业用房。

    面积区间约94-148㎡,整体户型可圈可点,还不错。

    南龙湖的各开发商群雄逐鹿,但仔细看来说,大多在郑新快速路附近,真正盘踞紫荆山南路的也就永丰乐城及富田兴和湾。

    兴和湾已经无房可售,永丰乐城因为上一波行情价位突破到10500元/㎡,可能是怕前期业主闹事,而且确实卖过这个价所以目前也扛着降不下来。

    所以紫荆半岛的核心宣传点也是紫荆山南路,毕竟这条路明年通车也是南龙湖的重要利好,所以宣传情有可原。

    另一个是河南工程学院。 楼盘东、北两侧都是河南工程学院,西侧是紫荆山南路,所以置业顾问的口径就有了 书香气息、全方位视野采光无遮挡,学校XX年内不会搬迁,所以没有兴建高楼影响采光的事情后期出现,紧邻学校休闲放松运动更方便等等……

    南龙湖的竞争实在太激烈了,龙湖、雅居乐、正商、康桥、华夏幸福、美盛、远洋、正荣、华南城、浩创、锦艺……

    个个都不是瓤茬……

    紫荆半岛肯定也知道自己小开发商和他们拼不过,索性也不着急,目前五证齐全准备入市,预计售价9000元/㎡,就慢慢卖吧。
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    紫荆半岛紫荆半岛紫荆半岛紫荆半岛紫荆半岛
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 德润春雨苑 2019-04-17 15:33
    绿城·柳岸晓风,备案名 德润·春雨苑,位于南三环人和路交叉口西南角。

    没错,依然是合作地块,德润提供土地,绿城负责开发。

    与另一部分合作地块鑫苑德润珺园同根生.. 但不同的是鑫苑的地块直接继承了之前的规划,打着鑫苑的旗号卖方而已,所以

    市场反应与产品一样,差的令人发指。 以至于12000+的特价房,13000左右的房价在三环内依然不受认可。

    绿城柳岸晓风则只继承了地块的控规,2.17的容积率在三环简直是大熊猫般的存在,整体产品设计是绿城来做的,产品上更有可塑性。

    地块有点奇葩,像个斧头,多出来的手柄位置目前在盖售楼部,后期作为社区配套用房,剩下的“斧头”还算方正。

    地块控规显示,整体约51.7亩,容积率<2.5,限高40米,绿化率>35%。

    规划11栋小高层,2.17容积率,479户。大部分2T2的设计,少量2T3楼栋。

    从效果图来看,应该是绿城的2.5代产品,立面效果很棒; 但从平面图来看,户型设计较为一般,没有目前流行的大面宽产品。

    虽然还不清楚具体建标如何,但这样的产品在这个位置还是秒杀其他的存在,价格肯定也会高于附近一大截。

    今年下半年应该会入市,看到时如何定价吧。

    此地块外,和德润合作的还有其他两个地块,将会在后期推出。
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    德润春雨苑德润春雨苑
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 名门橙邦 2019-04-17 12:40
    名门橙邦,在3月底正式开放了售楼部,千呼万唤始出来。

    要知道,售楼部三年前就盖好了; 沙盘也是三年前的;样板间也是三年前的。

    三年前的售楼部放到现在依然很有feel,目前呈现的景观示范区也很有大家风范;

    首开地块的沙盘还未来得及更换,社区的底商已经砍掉,目前沙盘呈现的是原来的规划;

    几个户型样板间的软装可圈可点,这也是三年前做的,绝大部分风格在现在也并不过时。

    不得不说,名门还是有几把刷子的,前几天北龙湖名门樾府的开盘,40000出头的价格+枫杨循环学位,销售炙手可热。

    去年翠园回血,今年该祭出城邦止血啦。


    首地块6栋楼,限高120m,首开最西侧三栋楼,面积区间约83-147㎡。

    3月31日开放到目前为止,橙邦售楼部到访有几千组,在目前各售楼部还未到访发愁的状态下,这个数据着实惊人。

    实际观测来看,工作日下午的到访量几十组是有的,周末肯定翻翻。

    整体来说,大户型走俏人气高,小户型客户意向稍低。

    周围地缘客户改善的强烈欲望与刚需客户小三房优先价位而选择楼盘的标准差距明显。

    目前售楼部还未释放价格,预计月底开盘,近期销售政策与价位肯定会陆续释放。

    地段、地铁、商业,各种配套一应俱全在侧方面会抵消超高层高容积率的弊端,

    三环内靠谱的项目本就不多,个人感觉首开600多套房子应该会取得不错的去化效果。

    说到底,还要看价位,如果不高于15500元/㎡,个人感觉还是值得考虑选择的。
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    名门橙邦名门橙邦名门橙邦名门橙邦名门橙邦名门橙邦名门橙邦
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 蓝城诚园(同晟象湖澜湾) 2019-04-16 11:49
    机会都是留给有准备的人。

    而在买房这件事上,机会可能都是留给有关系的人。

    蓝城诚园,这个是在推广宣传上低调而在真正市场上高调的楼盘。

    低调是因为SFGW团购房,不得已而低调;

    高调是因为附近资源实在太强大,不得已而高调。

    蓝城代建;二代产品;低容积率;纯小高层;2T2;138起步,社区纯粹;

    北依贾鲁河;8号线地铁口;正统省实验;

    白沙各个流派褒贬不一,抛开区域价值的高低不谈,单纯这些配置配套,13600/㎡的单价也是能够支撑的。

    何况全款优惠6%,折合下来不到13000,还能返贷,即使绑定18W的车位又能怎样?

    性价比依然杠杠的。

    只是,机会是留给有准备又有关系的人,大部分人恐怕是无缘。

    对外推出的房源很少,3月份一批次推出的也有正??突虻?,听闻下批次可能要15000元/㎡,

    这个价位就要好好掂量掂量了。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 雅居乐御宾府 2019-04-12 16:49
    雅居乐御宾府,北龙湖唯一的纯叠墅产品。

    其实现在有复式梦的人越来越少,反而是更多的接受大平层产品,但只需要找到少部分定位客群就OK,所以雅居乐御宾府整体2018年卖的还可以。

    只是后来市场的降温及保利壠熙的横插一道,让北龙湖其他楼盘都叫苦不迭。

    御宾府的价位还是偏高了,备案价貌似北龙湖仅次于金茂府、融创一号院。

    在售楼部,你一定会听到 三亚雅居乐清水湾 ,作为中国旅游地产的标杆,是全国单盘销售量最高楼盘,连续7年销售过百亿;

    在朋友圈,你一定会看到 圈层、私宴等字眼,用一篇篇推文来展示逼格高高的社交,开启北龙湖的高端圈层生活;

    只是作为首个项目的雅居乐国际花园实在不能让郑州人民信服,虽说现在是郑信路片区的二手房制高点,那是因为其他更上不得台面。

    今年还会有雅居乐的其他项目陆续落地,南龙湖的地王天域也等不了太久了,

    所以雅居乐还是应该重视下自己在郑州市场上的品牌输出,南方的口碑是你大本营,而郑州则对你相对陌生。
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    雅居乐御宾府雅居乐御宾府雅居乐御宾府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 紫檀华都 2019-04-07 17:28
    紫檀华都,位于东风路与天明路的交汇处南100米。

    市场声音一直很小,位置绝佳,产品非常一般。

    南院16年已经交房,目前在售北院,占地26亩,容积率3.99,5栋纯高层(有1个单元的公租房),全部规划2T4无连廊设计,户型区间78-140㎡,其中88㎡小三房占比最高,140㎡只有33套。

    因为拿地早,整体产品设计较为老套,甚至是落后,所以呈现出来的户型很差劲,“凸”形严重。

    北院18年初开盘,目前尾盘,均价16000元/㎡左右,剩下的大多数88㎡小三房的中间户,没有目前标配的连廊、纯南户、户型差,剩的多也就不难理解了。

    虽然售楼部也简陋的不符合这个市场、产品设计非常一般,但地段没问题,配套没问题,附近竞品楼盘几乎没有,所以紫檀华都的销售状况还不错。

    选择这个楼盘的绝大部分都是附近的老居民,生活在周边多年的不愿意再踏出生活半径。

    新郑州人近两年买房子,对老城区的地段并没有区域情节,而目前郑州各新区的概念已经深入广大新郑州人购房者群体当中,那里是他们的主战场。

    老城区的生活便利性是新区无法比拟的,选择现在 or 看中未来?

    没有标准答案,不同人群不同的选择罢了
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿地溱水小镇 2019-04-01 15:34
    绿地溱水小镇,大学南路与密杞大道交会处。

    三月底,绿地溱水小镇售楼部正式开放,据说示范区做的还不错,因为当天没去看不作过多评价。

    这个项目命运多舛,到现在土地证件依然不全。

    其实土地我们都懂,绿地与zf肯定都是达成协议的,只是具体推进过程中会出现各种问题,不顺畅而已。

    去年下半年溱水小镇就准备入市,但在拍地的前后,临时售楼部被封了,断断续续折腾到现在算是告一段落。

    虽然证件不齐,但并没有影响销售,你懂得。

    在郑州,没有中介搞不定的房子,如果有,就上两个中介。

    一期去年就开始卖了, 到目前为止,高层大概只剩3-4栋,最近推的基本均价8500元/㎡,精装修。

    洋房剩余较多,毛坯,一楼送院子地下室,17000-18000元/㎡左右,顶楼13000-14000元/㎡。

    敲重点!不要被大学南路迷惑了双眼,这里是曲梁,这里是新密。

    即使总占地8400亩,即使zf说投资35亿打造溱水河,即使未来的未来你有地铁口,即使你觉得是大品牌是绿地。

    可这些都无法支撑在这里买房的动机???

    有钱没地儿花的伪投资客就算了,刚需们一定要慎重再慎重。

    而据我了解真的有刚需客户买曲梁,而且并不是个案。

    虽说一分钱难倒英雄汉,刚需在买房这件事上,可能真的力不从心。

    但现在的不限购、低价格、首付分期等各种为你量身打造的“馅饼”,在你吃下后就会成为慢性毒药,慢慢侵蚀你的未来;

    在你醒悟该买郑州时,其实已经被折磨的体无完肤,再想用曲梁的房子置换郑州,更是难如登天。
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    绿地溱水小镇绿地溱水小镇绿地溱水小镇绿地溱水小镇
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 永威北龙湖22号地 2019-04-01 13:50
    北龙湖22号地,位于如意河西二街与如意西路西北,2018年9月14日,永威以单价1971万/亩,楼面价19707元/㎡拿下。

    定名永威上和琚,总占地约77亩,容积率1.5,车位配比1:2.6,整体规划5-6层洋房,2T2户,精装修;

    户型区间185-288㎡少量370-500㎡户型、预计售价5.3万,总价980-1530万。

    起步面积185㎡三房设计两开间朝南,客厅餐厅双面采光;

    209㎡四房三开间朝南,四个卧室分布在四角,没有横厅,户型传统;

    223㎡四房两开间朝南,餐厅东西向采光,南向连体超大阳台;

    225㎡四房南北双向大阳台,独立家政间,整体短进深、大开间,整体舒适性较强;

    288㎡南向主卧、卫生间及衣帽间空间很大,客餐一体东西向采光,南向、东向连体大阳台,独立家政间,整体舒适度最高。

    永威上和琚户型设计空间尺度很一般,但胜在功能性较强,大多户型客厅餐厅空间感较强,且双向采光,主卧套间空间均比较舒适,另外设有独立家政间,少量带有中西厨。

    豪宅的户型无法用传统的眼光来看,既然永威这么设计,那么也许这就是终极置业购房者的思维吧。

    因为上和院的去化周期较长,上和琚和上和院必定会形成竞争关系,所以在产品定位上也做出了差异化的设计。

    上和院整体是人居、极致、文化的规划理念,走传承与藏品、限量、手工、低调内涵绝版的豪宅概念,客户年龄偏大。

    上和琚整体是年轻、时尚的理念,重点突出精装修、智能科技与健康豪宅特色,走时尚、轻奢豪宅路线,客群偏年轻化。

    永威目前所呈现的三个上和系产品,都是所在片区的TOP级。

    上和琚能否再带来惊艳? 令人期待!
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万科民安三度湖山 2019-03-30 14:29
    郑州地处平原,山水资源稀缺。

    上街的五云山是近郊少有的自然生态资源。

    这里离郑不远,地价便宜,度假盘应运而生。

    奥伦达部落五云山作为拓荒者在此耕耘数年,虽然达不到北京奥伦达部落原乡的高度,但也给郑州带来了不一样的社区文化,值得肯定。

    现在,周边聚集了 奥伦达部落五云山、永威山悦、万科民安三度湖山、泰禾大城小院、正商十里香山。

    万科民安三度湖山,前期德宝做了两期,目前已经陆续交房,后来由于企业实力做不下去;万科17年底与民安达成合作意向,正式接手开发,18年3月项目面世。

    项目依托方顶村的概念来打造,而方顶驿文化旅游片区由民安来操盘,住宅部分则交由万科。

    住宅整体分为五期开发。

    其中一期用地面积约140亩,容积率1.06,绿化率约35%。产品规划为:建筑面积约277㎡双拼别墅20套、建筑面积约143㎡联排别墅100套、建筑面积约143㎡精装洋房。

    目前售楼示范区已经开放,不得不说,现在的售楼部做的真是越来越棒,特别是对于远郊度假盘,示范区的客户体验感尤为重要;

    方顶驿文化旅游片区的示范区预计在下半年开放,到时方能鉴定民安的商业运行打造能力。

    这种度假盘在郑州注定是难卖的,郑州整体还是刚需市场,除了上街地缘客户外,愿意选择的会是哪些人?

    我的眼光有限,能想到的只有是已经实现终极改善的那些人,起码已经买了北龙湖,财务自由,时间相对自由。

    不然,你问问买了奥伦达部落五云山的人,想着周末度假去住的人,一年到底去住了几次?

    不过平心而论,如果周末没事,带着孩子去五云山或者万科三度湖山感受一下与城市不一样的风味,权当近郊踏青放松,也是极好的。
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    万科民安三度湖山万科民安三度湖山万科民安三度湖山万科民安三度湖山万科民安三度湖山万科民安三度湖山
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