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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 美景美地麟 洲(二期) 2019-06-17 17:54
    美景美地麟州,位于南三环与前程大道交会处。

    一期在东北角,已经交付。在周边特别显眼,一是因为附近没什么高层建筑,二是因为外立面的红色特别丑,所以识别力特别强。

    二期在东南角,是目前的在售产品。 占地面积约101亩,建筑面积约26万㎡,容积率3.85,绿化率25%,总共规划11栋楼,是区域内唯一的大型商业综合体,涵盖有成品双气产品、四星级酒店、成品公寓、高端办公、BLOCK街区等。

    项目主推产品为46-77㎡成品双气产品,户户有赠送面积,均为独立厨房设计,独立卫生间,干湿分离,阔景阳台,成品装修,围合式公园住区,地暖入户。

    ————————————————————————————————————
    公寓公寓又是公寓,实在想不明白美景收购这个商业地块到底用意何在?

    难道是当年滨河土拍火热,认为经开区要腾飞? 滨河地价那么高,同是经开的物流园区凭什么差?
    万科、金地、碧桂园都折了,绿都也是前途未卜,更何况还是纯公寓的美景美地麟州?

    现在的购房者已经不是三年前的那波人了,认知已经升级,在经开物流园区这里做公寓,注定是寸步难行。

    路是自己选的,地是自己买的。后悔,也只能往自己的肚子里咽。

    售楼部做的还是不错的,参观看看就行,可别动心思买。
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    美景美地麟 洲(二期)
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 金地滨河风华 2019-06-17 10:17
    金地滨河风华位于滨河的售楼部已正式开放。

    不得不说,售楼部包括景观示范区虽然不大,做的还是相当有味道的,现代与传统中式相得益彰,是目前金地在郑州区域做的最好的售楼部,与同区域的悦蓉园、电建相比也毫不逊色,值得一看。

    金地明白,地块狭长注定无法做大规模的景观,所以在景观上突出各楼栋之间的小景观带,也是不得已而为之,这种景观设计后期效果只能说一般般。

    洋房最低8层,1-2层复式,带地下室;顶层复式带露台,其余为平层,部分带露台。

    这是讨好的设计,和悦蓉园的洋房设计有点雷同,难道是借鉴了悦蓉园的成功设计+良好销售的经验?

    高层没有什么亮点,而且边户118㎡户型设计的也比较差,这在低容积率下可以说是失败的。

    高层精装标准也一般,和电建泷悦华庭建标对比也略差,与隔壁的青风公园二期有不少差距,这是明面儿上都能看得到的。

    郑州首个风华系的名号,金地在售级别最高的项目,价格我觉得可以参考电建的售价,高层精装修预计17500元/㎡左右,洋房毛坯22000元/㎡左右。

    滨河下半年货量很充足,有意向滨河的可以慢慢的精挑细选。
    (展开全部)
    金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华金地滨河风华
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 郑州孔雀城 2019-06-17 09:09
    没有最远,只有更偏。

    孔雀城公园海位于中华路与汇丰南路西南角, 是比郑州孔雀城更偏远的地块。

    总占地约179亩,总建筑面积约30.5万方,容积率2.0,绿化率约35%,车位比例约1:1,规划16栋高层、12栋洋房、一栋配套楼、两栋商业、一栋幼儿园。

    高层建筑面积89㎡三室两厅一卫、98㎡三室两厅两卫,另有少量60-85㎡户型;
    洋房建筑面积约115㎡四室两厅两位;

    项目指标没什么说的,但是再好的规划指标脱离城市资源也是白搭。
    对于吹破天的各种偏远新城,借用那英一句歌词: 你伤害了我 还一笑而过。

    公园海所在区域规划为新郑产业新城,产业新城是这样描述的:汇集高端产业与生活服务设施成为国际级人才聚集地,集合商业、办公、餐饮、娱乐、公寓为一体,多元形态复合开发,同时配备酒店、教育和会展功能,领跑新区产业发展。

    我信你个鬼,你个糟老头坏得很!

    不用想,公园??隙ɑ故亲呖兹赋堑囊还崧纷?,5-8家代理公司数百位初出茅庐的置业顾问、漫天小蜜蜂、6XXX起、首付2万起、送车位储藏室…… 等等这些信息轰炸。

    只可惜,很多购房者真的就被这些信息给诱惑,看看郑州孔雀城的开盘数据,简直亮瞎眼。

    然而,还有凭其他项目认购单即可领取夏凉被一条,这个营销手段也太没节操了。

    慎重慎重再慎重。
    (展开全部)
    郑州孔雀城郑州孔雀城郑州孔雀城
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 碧桂园象苑 2019-06-14 11:54
    碧桂园象府,准备开始对外销售了。

    先来看看象府的具体指标。项目位于平安大道与锦绣路西南角那一疙瘩。

    占地约70亩,总建筑面积约11万方,容积率2.5,绿化率大于30%。规划有5栋6-7层退台洋房,5栋13-18层小高层、3栋高层,1所6班制幼儿园,总规划户数599户。

    其中小高层为140㎡;高层为274㎡大平层;洋房为170-200㎡,精装交付。

    西侧那一疙瘩刘集01号安置区丝毫没有影响到这里的房价。

    隔壁的观象要怼到2.8万+,碧桂园高层能开多少钱?

    对不起,小高层已经没房了,大平层现在还未确定是否对外销售,只对外销售洋房,你没得选。

    是否似曾相识? 天琴湾选完象府选,同样的配方同样的味道。

    同志们,洗洗睡吧。
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    碧桂园象苑碧桂园象苑
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 正商雅庭华府 2019-06-11 10:14
    正商雅庭华府,归航路与凌寒街交会处东200米路北。

    总占地81.5亩,总建筑面积约14万㎡;容积率2.69,绿地率35.09%,建筑密度24.33% 。

    共规划6栋高层、9栋洋房、1栋幼儿园、1栋商业配套,共计17栋, 总户数1154户,其中高层772户,洋房382户;

    设置1206个机动车停车位,其中地面45个,地下机动车位1161个,车位配比1:1;地下非机动车停车位1870个。

    高层26层,2T4户连廊设计,面积区间93㎡-134㎡;洋房7/8层,1T2户,面积约135㎡。

    雅庭华府是18年8月31日与北侧的中建滨水苑一起拿的地,当时永威、金地、正商、中建、旭辉、路劲等多个房企参与竞拍,最后两块地均熔断成交,楼面价5100元/㎡。

    其实这两块地的位置真不算好,起码现在来看不好。

    离北港成熟区稍远、离地铁口有点远、正商南侧就是刚交房的安置区、又加上这么高的楼面价,确实有点让选择北港的人无从下手,因为没有一个非要买它的理由,没有特别突出的亮点。
    平庸才是最可怕的。

    但是另一方面来讲,2.7容积率,虽是高低配,但楼栋排布还不错,整体社区的采光没有问题。 洋房在北港也算得上稀少,正商这两年的品质提升也都看在眼里,建标也不低,该有的常规配置都有。
    东侧是贯穿港区南北滨河西路,目前正在施工中,设有12处下穿隧道也证明了此路的重要性;南水北调运河;再往东就是以后可能高大上的领事馆区(虽说现在偌大的土地只有三处安置房在建,但前景应该还是不错的,毕竟整体规划已经出来了。)……

    另外最关键的点是,目前港区置业的群体中,除去投资客,90%基本都刚需,对价位及面积大小的敏感度是很高的。 最小93㎡已经稍大,更别说125/134㎡的更是难以接受。

    5100元/㎡的楼面价,目前释放价格10500元/㎡,算是良心价了。

    但是,港区的供应量实在太大,正商雅庭华府的设计与定位与目前港区市场是不匹配的。

    可以预见,去化一定是艰难的。
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    正商雅庭华府正商雅庭华府正商雅庭华府正商雅庭华府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 融创城 2019-05-29 09:53
    融创城开了两次洋房,接下来高层正式进入销售期。

    18年底第一次开盘的24套基本是员工与关系户内部选完,均价15500元/㎡左右;
    时隔5个月,第二次4月29日 72套也100%去化,均价16600元/㎡。

    1000元的差价,是实在看得见的,也证明管南目前支撑的起这个价位。

    融创城的高层之前大部分人的预期是13000-13500元/㎡,而目前释放的价格已经到了14000,甚至小户型要到14200元/㎡,如果是这个价位,就真有点膨胀了。

    鑫苑国际新城添油加醋、绿都澜湾火上浇油、富田九鼎公馆直上云霄,功不可没。

    鑫苑14000+,绿都澜湾7七释放15000,富田6#直接14800-14900。

    融创能不膨胀吗?

    不过,要注意的是这三位大佬都有明显的优势。

    鑫苑三环内,绿都有学校,富田有地铁,就算是位置差的永威也有品质来背书。

    而融创城与上面四位来对比,每一项都没有优势,以融创以往的营销思路,肯定是价格差异拉开,再加上营销手段与分销加持,清盘也是大概率事件。

    目前来看,释放价格偏高一点点,也许就是融创营销释放的烟雾弹。

    个人也认为,如果融创城开到14000,其实更适合选择其他楼盘了。

    但真正接触过刚需购房人群后会明白,300-500元/㎡的差价很多人是真的接受不了。

    价格敏感度在刚需盘中表现的特别明显, 二七新区尤甚,减300清盘,加300滞销。

    管南的价格夯实有目共睹,下一步看融创城如何表演吧。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 泰禾中州院子 2019-05-28 15:58
    同盟古镇袁家村位于获嘉县亢村镇,中州大道与黄河大道西2公里左右。

    开发企业为福通控股集团,一个主要做产业园的企业,主要项目有新郑中德产业园、新乡中德产业园。

    总规划面积2000多亩,共分四大板块。

    一、目前的住宅地块泰禾中州院子也是泰禾与福通控股合作,度假盘,在售中。
    二、第三第四板块是后期预留开发的民宿客栈区和艺术家田园工作村。
    三、而同盟古镇袁家村是与陕西袁家村合作的500亩的文旅项目,由陕西袁家村原班人马运营。

    首期文旅大概有300亩左右,目前整体已经建设完毕,在做最后的装修收尾工作,计划8月份开街,后期200亩在目前项目的东侧,还未开工。

    从现场来看,同盟古镇袁家村还是下了功夫的。

    很多建筑都是在河南各地搜集而来,原建筑做标记打包运回复建,包括地上的石板,也是历经沧桑的老物件。

    整个景区由一条主街、一条辅街和数个联通主街辅街的巷道组成,主街主要以作坊、小吃、农家小院、茶馆、戏台等民俗业态为主,辅街以酒吧、咖啡、主题餐厅、客栈等时尚业态为主,在辅街北侧是对外销售的民宿客栈区。

    在这个地方买住宅是非常不建议,原因不再赘述。

    地理位置确实很偏远,又加上黄河的天堑,就算是对于周末游玩,难免也有点让人望而却步。

    但袁家村看似很远,其实距离还是能接受的。 特别是走东三环-新黄河桥-黄河大道,体验感也特别棒,高铁站到平原新区25分钟左右,再到同盟古镇袁家村也就再增加10分钟。

    但有一个弊端就是体量太小,也与建业足球小镇的模式相类似。

    郑州人民周末实在是没地方玩,同盟古镇袁家村能否成为周末游玩的好去处?

    拭目以待,8月见。
    (展开全部)
    泰禾中州院子泰禾中州院子泰禾中州院子泰禾中州院子
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿城明月江南 2019-05-25 16:33
    绿城、蓝城代建目前在郑州是遍地开花,无一例外的都宣称打造的高品质项目。

    以下这八个算是目前郑州市场上代表性的代建产品。

    蓝城凤起梧桐?、蓝城诚园、蓝城桃源春晓、蓝城兰园,这四个蓝城系也确实在所在区域能拿得出手。

    绿城凤栖蘭悦、绿城明月江南 、绿城·柳岸晓风?、绿城诚园,这四个绿城系还掺杂了公寓产品,柳岸晓风还未取证,诚园围挡大半年也毫无动静,倒是荥阳的明月江南率先进入正轨。

    绿城明月江南,位于荥泽大道与汜河交会处西北侧。

    由大桥地产与绿城合作开发,至于大桥地产,就是我们加油的大桥石化。 另一个合作项目在平原新区,蓝城桃源春晓,也是大桥石化的。

    绿城明月江南分四期开发,目前在售一期,二期不久就会入市,三期四期目前没有节点。

    目前售楼部是以后的社区大堂,呈现效果很不错,社区内配备泳池,很唬人。

    但室外泳池的可持续性是不能保证的,现在看美如画,交房后断流的风险很大。

    在不考虑人群素质及天气环境的情况下,单是泳池所需要物业的超高维护成本就吃不消,在不盈利的情况下难以为继,而且泳池变大坑的情况在南方城市也稀疏平常。

    一期7栋高层、2.99容积率、标准绿城二代产品,户型以105/115/125平米为主,2T4户;楼王165平米,2T2。

    目前荥阳东区整体价格大概在8100-8200左右,碧桂园龙城天悦甚至更低,最高的毋庸置疑是永威溪樾。

    明月江南截止目前共开盘三次,目前均价8400-8500左右,算是荥阳的高价盘,不过以现在来看,品质是能支撑这个价位的。

    一二期毛坯,三四期之后可能会做精装。 目前一期剩余房源大概200套左右,整体户型中规中矩,至于边户的东西向阳台,在郑州的整体接受度都不高。

    其实项目整体的品质还是不错的,对于郑州客户或者刚需客户,不建议购买,毕竟是荥阳。

    虽说当地年轻人大部分都来郑州闯荡,不愿待在荥阳,但其实对于需求的荥阳当地土著来说,倒是改善换房的好选择。
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    绿城明月江南绿城明月江南绿城明月江南绿城明月江南绿城明月江南
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 溢彩年华 2019-05-22 10:21
    宏江溢彩年华,位于西三环与建设西路东400米路南。

    项目16年拿的地,开发商宏江置业在郑州也只有中央广场一个交付项目,开发商经验与房子品质都一般,无亮点。

    只有58亩地,还分两期开发,产品形态特别特别丰富。

    高层、小高层、洋房、3/6/8/11F的“洋房?”、公寓、底商、保障房……“麻雀虽小五脏俱全”。

    真是现在流行的大锅菜,一阵乱炖啊。项目设计成这样,真是难为设计单位了。

    前不久已经开盘11F的1T2“洋房”,面积100㎡左右,均价15000,销售情况挺好。

    接下来6月份可能要推出11F的4.5米层高的LOFT公寓,1F为底商,2T19户,毛坯交付。

    一期的6#是个BUG,1T2户的4F电梯花园洋房,面积约180-327㎡,纯纯纯改善的产品系数,放到这里,卖给谁??? 买的起的看不上,看得上的买不起。。

    规划成这样也是无奈之举,限制于周边的房子,日照方面根本过不去规划审批,所以造就了目前的“乱炖”。
    其实优势还是有的,2.99容积率在附近也是拔尖的。 特别是11层的1T2的100㎡产品,户型不错,面积段控制的特别好,总价也得到控制,对于特定人群还是有相当大的吸引力的。

    假如做成常见的140㎡户型,那么销售情况直接要打对折。

    至于其他的产品,特别是公寓,即便它离1号线特别近,也不应该考虑投资。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 青风公园 2019-05-20 16:56
    让我们回到2016年那个疯狂的夏天。

    2016年7月27日,康桥地产以单价1501万元/亩摘地,折合楼面价9005元/㎡。

    2016年7月28日,亚新地产以单价1306万元/亩摘地,折合楼面价9797元/㎡(容积率不超2.0)。

    2016年7月29日,海马地产以单价1418万元/亩摘得1块住宅用地,折合楼面价10544元/㎡,成为经开区双料地王。

    郑纺机地王之后,在中建与开发商的联合推动下,滨河三连拍将滨河国际新城推上房价高点。

    悦蓉园目前已接近清盘,海棠公馆尴尬的寸步难行,后来的金辉、电建也都完成首开,而只有海马青风公园二期稳坐钓鱼台,
    本月25日才推出二期新品,有钱任性。

    海马青风公园二期占地109亩,目前滨河最低的1.99容积率,37%绿化率,规划6栋高层、8栋洋房,共1004户。

    从售楼部展示来看,户型有四个,高层123㎡中间户三室、136㎡边户三室,2T4采用离心式核心筒设计;

    洋房145㎡三室、159㎡四室,南北双/三阳台,整体户型都挺不错,没有什么大的缺点,毕竟容积率这么低,户型打造相对容易一些。

    依然是主打新风除霾,当时一期把具体内容写进合同,一时引起很多好评。

    二期的精装标准目前并没有全部公布品牌,但从样板间展示来看,整体标准并不低,只是差了最后的“官宣”而已。

    滨河今年的竞争激烈是不争的事实,但貌似跟海马无关, “有钱任性”。

    因为不会造房子的汽车公司不是好的地产商。?
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    青风公园青风公园青风公园青风公园青风公园青风公园青风公园
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