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Q 房产评论师

投资照亮人生。

  • 房产评论师
    Q 点评 东韩里 20小时前
    瀚海无证内购下的蛋,东韩砦终于快孵化了。

    “我要从南走到北,我还要从白走到黑,我要人们都看到我,却不知我是谁,假如你看我有点累,请你内购我一套房,假如你已经爱上我,就请你内购套房!”

    瀚海绝对是内购界中的小王子。

    东韩砦经二路一分为二,经二路西侧是安置房,东侧是商品房,当时内购的地块是位于东南角,33层,两个单元,东单元3梯13户,西单元6梯22户,70年产权,双气,价格在8300-9400元之间,面积区间从37-74平方米的小面积一房、两房。

    当时的思念屡次传出资金链紧张,所以频频内购,内购群众这一等就等到了2018年。

    “我们等的花儿都谢了”,东韩砦的控规终于出来了,案名为融创瀚海蘭园。

    首先这个项目位置特别好,老城区核心区域,可以说是老干部基地了,周边是省财政厅家属院、国税局家属院、金水区法院家属院、省统计局家属院、民政厅家属院……皇亲国戚住的地方能差了?

    这个项目的容积率是5.0,比着融创的其他项目不算高(如金水府6.7),按照融创的套路大户型高逼格走起来。
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    东韩里东韩里
  • 房产评论师
    Q 点评 大正水晶森林 2天前
    大正鲲府已改名大正水晶森林,传言沸沸扬扬的和金地合作也没影儿了,现在是单独开发,但是用的是金地物业。

    大正水晶森林位于高新区科学大道与须水河交汇处,一共是占地860亩,一期占地是132亩,一期是位于须水河东侧,总建筑面积31万平方米,容积率为3.5,一期一共规划12栋高层, 3栋小高层,户型规划方面有89㎡的小三室、99-128平方米的三室,136平方米的四室,整体定位刚需。

    项目内部规划3万㎡森立艺术公园,4000㎡儿童艺术公园,3000㎡邻里艺术公公园,项目内部配套有幼儿园、小学、中学,目前也都在洽谈当中。

    该项目的户型主力为89平方米小三室,占比37%,其次是113平方米的三室,占比30%,整体是以刚需为主,改善为辅助。

    大正水晶森林2018年4月已经拿下51号土地,该地块位于冬青西街南、须水河东路东,约131亩,最终成交总价为64843万,成交单价492万/亩,楼面价2100元/平方米。对于地市公司玩城改总有一种担忧,特别是资金链方面,不知道能不能熬到春天到来,网上查询显示郑州瑞信房地产办理25520万元的信托,期限是21个月,预期年化收益率是7.6%-8.4% ,也就是说资金成本至少得10个点。

    调控,银行放款慢,对小开发商是煎熬。
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  • 房产评论师
    Q 点评 泰禾上街 2天前
    再见了,泰禾大城小院。

    老罗说;我要通过努力实现梦想让人相信实现梦想是可能的;而泰禾告诉我们狠话不要撂那么早,会打脸的。

    屋漏偏逢连夜雨,船迟又遇打头风。该来的终究是来了,躲是躲不掉的,坊间传闻泰禾退掉大城小院项目。

    让时间回到2017年6月23日,泰禾集团其控股子公郑州泰禾润通置业有限公司(“泰禾润通”)与河南志强置业有限公司(“志强置业”)签署了《关于郑州中盟文化生态旅游开发有限公司之股权转让协议》,据此,泰禾润通以5.54亿元受让中盟文化80%股权。同时,根据协议约定,泰禾润通需向中盟文化提供股东借款2.29亿元,专项用于偿付中盟文化应付河南省鸿德建筑安装工程有限公司的借款及利息与用于偿付河南志强置业有限公司房租。

    根据协议,此次合作范围仅为中盟文化持有的上街院子项目,泰禾润通与志强置业按 80%:20%比例享有上街院子项目的权益及承担相应的义务。该项目包括 A、B、C、D、E 五幅地块,为其他普通商品住房用地,土地面积共约28.38万平方米,将由泰禾操盘。

    然后折腾一年,竟然退地了,啪啪的打脸。

    那些年泰禾在郑州的“失意”事件:

    1.黄老板说郑州要实现100个小目标,这个基本黄了,明显土地储备不够。

    2.泰禾金尊府开盘个位数一战成名,之后又被退地,真是没谁了。

    3.天伦地块迟迟无法动工。

    4.上街地块退地。

    树欲静而风不止,子欲养而亲不待。
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  • 房产评论师
    Q 点评 中海盛唐坊 2018-08-15 22:39
    中海盛唐坊,滨河国际新城经南八路与华夏大道交汇处。

    中海在滨河国际新城一共拿了180亩土地,分为两个地块开发,盛唐坊位于万锦公馆东侧,紧邻华夏大道,容积率为0.8,共计商墅103套,属于盛唐风格独门独院的产品,40年产权,毛坯交付。

    整个项目是中轴对称,一进为院门、二进为坊门、三进为户门,层层递进,而且是堵门独院设计,地上约10米,内部为两层,每层层高为5米,可以进行自定义空间。

    整个项目的布局是仿照长安城“街坊礼序”,以南北长190米为中轴对称,构建出一街两园六坊十二巷,一街为如意街,两园为芙蓉园和杏园……

    一个鸡蛋是鸡蛋的时候,值一块钱;一个鸡蛋被赋予另一种价值,值一百块钱,而中海盛唐坊充分赋予一宗商业土地更多的文化价值,文化是无价的,但是最终还是金钱来衡量。

    商墅一共是103套,面积区间从135-140平方米,450万/套,内部层高为10米,可分割为两层,内部“无梁无柱”,还送的有约30平方米的院子,产品是非常棒。

    中海的高层是贴着备案价卖,利润有限,主要的赢利点是放在商墅上,奈何接受度低,去化缓慢。
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  • 房产评论师
    Q 点评 建业LA VIE半英里 2018-08-15 17:05
    诚海上东1号摇身一变成了建业LA VIE半英里,这是建业为数不多在郑东新区核心区域的代建项目,该项目位于盛和街南、熊耳河路东,总共占地是6.18亩,总建筑面积是1.9万平方米,容积率为4.0,一共是228套。

    这个项目只有规划了一栋22层的高层,产品设计为3T12,户型面积为30-50平方米的一室,70-80平方米的两室,占比最多的就是40平方米的一室,占比约7成。

    优势:其一该项目位于 熊儿河路盛和街北100米处于郑东新区的核心区,北侧是熊耳河,东侧则是河南省的权力中心,老干部基地;其二40多的户型在东区少之又少,应该是不愁卖;其三双地铁环绕(1和5),距离地铁5号线大概三四百米。

    劣势:小区只有一栋楼且为建业的品牌输出,周边被大量安置房包围。

    总结:这样的小户型,不愁卖。
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  • 房产评论师
    Q 点评 蓝光凤湖长岛国际社区 2018-08-10 17:30
    蓝光凤湖长岛国际社区,位于平原新区107国道与长江路交汇处东300米。

    该项目总共占地30万平方米,总建筑面积60万方,物业形态包括高层、洋房、别墅、公寓,容积率2.5,总共户数为5500户,除此之外项目内部还规划13万平方米的内购,并且引进王府井商业。

    项目一共分为五期开发,一期规划8栋高层、14栋洋房、6栋叠墅,建筑风格为新亚洲主义,其中高层和洋房标准层为精装,别墅和洋房复式为毛坯,高层户型面积区间为96-108平方米三房、120-180平方米四房,别墅户型面积区间180-240平方米。

    对于平原新区市场,即使说投资,涨幅也是非常有限的,黄河犹如一道天堑割开了郑州和平原新区,虽然平原新区积极向郑州靠拢,但是市场反馈一般,另外平原新区市场容量也非常小,2017年总体的销售额大概在130个亿左右,碧桂园一个项目占30亿左右,其他项目销售的一般般。

    蓝光凤湖长岛从6月份开始认筹,高层、洋房、别墅分别缴纳3000、5000、1000,预计开盘时间是8月底,据说定的任务是20个亿,我也只能呵呵了。
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    蓝光凤湖长岛国际社区
  • 房产评论师
    Q 点评 雅居乐天域 2018-08-08 23:54
    8号地位于龙湖镇新??焖俾犯ǖ蓝?、规划一路南侧,面积是52188.65平方米(约75亩),土地用途为居住用地,容积率3.0,土地年限70年,起拍总价为50882万元,最终刚经过436轮的竞争,被雅居乐以总价117682万元拿下,单价1503万/亩,楼面价7516元/平方米。

    正商、雅居乐、龙湖地产拿的地楼面价都捅破南龙湖的天花板,当然房价是杠杠的,按照估算至少得一万四。

    房地产有一个说法是地拿砸了就拿了,如果地王又遇到调控,不死也得脱层皮;如果地拿砸了,那营销就等着擦屁股吧,使劲浑身解数这个屁股也不一定擦干净。

    即使地拿砸了或者拿了地王,规划也得硬着头皮上,开始规划。

    其一需要采用高低配,果不其然一共规划7栋高层、7栋洋房,因为这样能多卖钱;其二得多出面积高层是2T4、3T6的105平方米和115平方米三房,125平方米和138平方米四房,洋房为135平方米和165平方米。

    一切都是命,南龙湖的地王是公主的命,丫鬟的身子,经不住折腾。从户型来看一个词刚需、两个词刚需、刚需,虽然他顶着地王的光环,可是设计出来3T6这种,而且105和115占比70%。

    最终雅居乐还是向市场妥协,其一设计的户型都是好卖的户型,这样做是为了更加好销售;其二好卖的户型占比70%,又向市场妥协了一大步,注定与高端小区无缘;其三高溢价的精装修四千块。
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  • 房产评论师
    Q 点评 东方鼎盛花样城 2018-08-08 22:51
    东方鼎盛花样城终于拿地了。

    8月1日东方鼎盛花样城终于拿下三宗土地。

    93号土地位于二里岗南街南、魏庄西街东,使用面积约31亩,土地用途为城镇住宅,容积率小于5.0,建筑高度小于100米。

    94号土地位于石化路南、城东路东,使用面积约30亩,土地用途为城镇住宅、零售、商业、餐饮,容积率小于5.0,建筑高度小于100米。

    95号土地位于二里岗南街南、魏庄西街西,使用面积约17亩,土地用途为城镇住宅、零售、商业、餐饮,容积率小于4.5,建筑高度小于100米。

    花样城2015年11月开始内购,最早为1、2号楼,大约在2016年5、6月售完。价格按首付比例6500-7600不等。之后开卖3号楼,售价约为6500-8500不等。然后卖的8号地块,对武警支队进行团购,优惠价格9500左右。9月底最后一批8号地块团购价格在11000-12000,也就是说在没有土地证的情况下直接内购了三栋楼。

    这个房子交房至少到2022年,当年内购的哥哥姐姐们,你说你们是赚还是赔?
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    东方鼎盛花样城
  • 房产评论师
    Q 点评 正弘新城 2018-07-31 16:59
    正弘新郑8000亩超级大盘踏上征程。

    新郑出(2018)17号(网)地,位于新区中华路东侧、规划永福路北侧,宗地占地面积69121.02㎡,占地103.68亩,容积率为小于2.5,起拍价28548万元,由新郑市正弘华胥实业有限公司以起始价成交。

    新郑出(2018)20号(网)地,位于新区弘远路西侧、翔云路北侧,宗地占地面积28984.84㎡,占地43.48亩,容积率小于1.5,起拍价9928万元,由新郑市正弘华胥实业有限公司以起始价成交。

    新郑出(2018)21号(网)地,位于新区中兴路南侧、弘远路西侧,宗地占地面积61538.87㎡,占地92.31亩,容积率小于1.5,起拍价21078万元,由新郑市正弘华胥实业有限公司以起始价成交。

    新郑出(2018)22号(网),地块位于新区中兴路北侧、万福路西侧,宗地占地面积42214.93㎡,占地63.32亩,容积率为小于5.0,起拍价16638万元,由新郑市正弘华启实业有限公司以起始价成交。

    这个项目是正弘华梦新都项目,总建筑面积约300万方,涵盖商业、写字楼、住宅等,是城市商业综合体。
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    正弘新城
  • 房产评论师
    Q 点评 万科长基云庐 2018-07-30 23:16
    万科长基云庐开盘简报:

    时间:2018年7月28日

    推出房源:共计229套,其中叠加面积为200平方米、联排255-270平方米、双拼、商墅220平方米、类独栋360平方米。

    去化情况:去化190套,去化率83%。

    开盘价格:商墅13000-21000元/平方米、叠加11000-17000元/平方米、联排17000-18000元/平方米、类独栋22000-23000元/平方米。

    备注:无证齐全。

    ——————分割线——————

    周杰伦《双节棍》有一段歌词:“什么刀枪跟棍棒,我都耍的有模有样,什么兵器最喜欢,双节棍柔中带刚……”

    雁鸣湖最大烫手山芋利海雁鸣湖让深圳永实接手了,深圳永实为富力老板娃开的公司,建业圣安德鲁斯估计下半年也准备入市了,永威上和府已经入市……雁鸣湖真是越来越热闹了,就看各位大佬如何在限购条件下玩了。
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